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在9月一線城市放松認(rèn)房不認(rèn)貸政策之后，10月以來樓市再次走弱，成交量環(huán)比有所下行，置換改善的鏈條有所拉長。9月初認(rèn)房不認(rèn)貸政策的全面推行，帶來了樓市的回暖，成交大幅活躍，尤其是不受非普住宅稅費(fèi)約束的新房市場。至10月以后，改善型需求的購房者為了滿足首套房的要求，更多的采取了置換購房的改善方式，也即先出售、再購買，由于更多的購房者會(huì)購買新房，使得二手房市場有所沖擊，導(dǎo)致置換的鏈條被拉長，帶來了樓市成交的回落。
　　當(dāng)前，深圳作為一線城市的代表，率先降低二套房的首付比例，一定程度上能夠降低改善的難度。置換需求換取首套房資格主要為了降低首付比例和降低利率，因此，直接下調(diào)二套房的首付比例能夠起到積極的作用。但需要注意的是，當(dāng)前無論是一線城市、還是全國市場，平均首付比例都較高，也即，在居民購房時(shí)，更多的會(huì)選擇高首付、而非低首付，因此后續(xù)政策效果如何仍需繼續(xù)觀察。
　　相比于首付比例，利率的約束更強(qiáng)，居民加杠桿的意愿受到了利率的約束，按照央行數(shù)據(jù)，當(dāng)前居民存量按揭貸款余額仍在減少。購房者加杠桿的成本仍然較高，即便考慮多次降低LPR，但仍然顯著高于消費(fèi)貸和個(gè)人經(jīng)營貸款的利率水平，對居民加杠桿的意愿帶來沖擊。按照央行最近的數(shù)據(jù)，居民存量按揭貸款余額同比仍在減少，反映出居民對于杠桿使用的意愿不足，因此，我們認(rèn)為當(dāng)前利率帶來的約束相較于首付比例更強(qiáng)，后續(xù)跟蹤政策的新進(jìn)展。
　　從政策出臺的速度來看，也反映出政策仍然在引導(dǎo)寬松的預(yù)期，包括普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的變化，都有利于樓市企穩(wěn)。與首付比例下調(diào)的同時(shí)，非普住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也進(jìn)行調(diào)整，普通住宅范圍調(diào)整為：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）。在沒有價(jià)格約束的情況下，對市區(qū)的住房帶來較大的減稅作用，有利于樓市的企穩(wěn)。
　　深圳作為一線城市，也是風(fēng)向標(biāo)，關(guān)注其他城市的政策跟進(jìn)。一線城市的一些行政管制政策逐步放開，讓需求的釋放更加容易，建議關(guān)注資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)質(zhì)的困境反轉(zhuǎn)型公司，并繼續(xù)推薦園區(qū)公司，包括中新集團(tuán)、招商蛇口，龍頭房企推薦保利發(fā)展。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。