>> 華泰證券-房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)點評：一線城市進一步松綁購房杠桿-231123
| 上傳日期： |
2023/11/23 |
大小： |
668KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
陳慎,劉璐,林正衡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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一線城市進一步松綁購房杠桿，看好優(yōu)質(zhì)房企機遇
11月22日，據(jù)南方日報消息，深圳從次日起下調(diào)二套房首付比例，同時擴大了普宅認定范圍。深圳再度松綁購房杠桿，進一步打開一線城市需求端政策空間，我們期待地產(chǎn)政策優(yōu)化的持續(xù)落實，并與其他一攬子經(jīng)濟政策形成合力，共同推動經(jīng)濟恢復(fù)向好，穩(wěn)定居民房價預(yù)期和購房需求。我們看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。重點推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團、萬科A等；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團、華潤置地、中國海外發(fā)展等；3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余、濱江服務(wù)、萬物云等。
購房杠桿放松力度空前
本次新政的關(guān)鍵調(diào)整在于大幅松綁購房杠桿。繼831“認房不認貸”政策后，深圳將二套房首付比例從普宅70%、非普宅80%統(tǒng)一下調(diào)為40%。值得注意的是，本次深圳在城市層面出臺下調(diào)首付比例的政策，屬于09年以來首次，參照2014-2016年周期，330政策在全國層面下調(diào)二套房首付比例，但深圳并未明確跟進，而此次調(diào)整距離“認房不認貸”政策出臺僅2個月余，將二套房首付比例直接下調(diào)了30/40pct，購房杠桿放松力度空前。
減低普宅認定門檻，擴大稅收優(yōu)惠覆蓋面
本次新政將原認定標準里的“實際成交總價750萬元以下（含750萬元）”這一條件刪去，擴大了普宅認定范圍。根據(jù)深圳市相關(guān)政策，普宅和非普宅的稅費差異主要體現(xiàn)在1、增值稅：普宅滿五唯一免征增值稅，而非普宅增值稅為差價的5%；2、個稅：非滿五唯一的情況下，普宅的稅率為1%，而非普宅的費率為1.5%。因此，普宅認定條件的放寬意味著擴大了稅費優(yōu)惠范圍。在14-16年的放松周期，深圳同樣刪除了普宅認定中關(guān)于成交價的條件，我們認為本次全面調(diào)整也將為需求端修復(fù)加大砝碼。
市場成交相對偏弱是新政推動因素，調(diào)整有望繼續(xù)在一線城市擴散
深圳是一線城市中第二個全面降低二套房首付的城市，推動新政的原因是市場成交相對偏弱。今年以來（截至11月20日），深圳新房成交面積同比-13.4%，較一線城市平均水平低13.4pct，同時弱于我們跟蹤的60城均值。房價方面，以貝殼KMI二手房房價指數(shù)來看，深圳2021、2022、今年（截至11月12日）的均值分別為42.7、32.5和39.2，同期一線城市平均值分別為46.9、39.7、36.2，即深圳二手房價自21年起已開始調(diào)整，而且調(diào)整幅度高于其他一線城市。但從近期的走勢而言，京滬的KMI二手房價指數(shù)較深圳更弱。9月8日廣州將二套房首付比例降至40%，此次深圳同樣執(zhí)行全面下調(diào)二套房首付，我們認為未來這一政策有望在一線城市進一步擴散。穩(wěn)定一線城市的信心對于全市場的需求端信心穩(wěn)定具有關(guān)鍵意義，我們期待政策落地對于基本面的托底效應(yīng)。
風(fēng)險提示：行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、部分房企經(jīng)營風(fēng)險。
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