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事件：財(cái)聯(lián)社11月20日電，11月17日召開的金融機(jī)構(gòu)座談會強(qiáng)調(diào)要一視同仁滿足不同所有制房企在各融資渠道的合理需求。另多名相關(guān)人士表示，會議提出了“三個(gè)不低于”：1）各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速；2)對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速；3）對非國有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速。此外，或有50家國有和民營房企會被列入“白名單”，將獲得各融資渠道的支持。
　　融資端從去年的“三箭齊發(fā)”到今年的“三個(gè)不低于”，政策支持力度延續(xù)，定向支持民營房企?！叭R發(fā)”至今已近一年，行業(yè)整體融資環(huán)境得到顯著改善：1）房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額2023年來回升態(tài)勢明顯；2）2023年1-10月，房地產(chǎn)行業(yè)累計(jì)新發(fā)行境內(nèi)債券7263.7億元，同比+6.9%，凈融資額累計(jì)1388.4億元，同比+19.1%；3）招商蛇口、保利發(fā)展、陸家嘴等房企定增方案已獲批。此次金融機(jī)構(gòu)座談會，三部門更是強(qiáng)調(diào)要一視同仁滿足不同所有制房企的合理融資需求，并或出臺“三個(gè)不低于”紅線，對民營房企的信貸支持由指導(dǎo)意見上升為國家要求的高度，民營房企融資環(huán)境將大幅優(yōu)化，頭部優(yōu)質(zhì)民營房企受益斐然。
　　融資政策更加細(xì)節(jié)化，各渠道融資支持指導(dǎo)意見條理清晰，可操作性提升。此次金融座談會中使得“三支箭”落實(shí)方向的指導(dǎo)意見條理更加清晰：1）一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求；2）對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸；3）繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資；4）支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。同時(shí)，使得融資政策細(xì)節(jié)化：1）“三個(gè)不低于”通過紅線指標(biāo)確保銀行對民營房企的信貸支持，優(yōu)質(zhì)民營與混合制房企的信貸額度將對齊國有房企；2）50家“房企”白名單定向扶持重要房企。融資政策支持方向的進(jìn)一步明確，結(jié)合更加細(xì)節(jié)化的支持工具，使得化解不同所有制重要房企風(fēng)險(xiǎn)的可操作性提升，我們預(yù)計(jì)融資政策落地后的效果亮眼。
　　政策穩(wěn)樓市信心堅(jiān)決，后續(xù)融資端、需求端、投資端政策有望加速落地。“三支箭”屢被提及彰顯政策穩(wěn)樓市決心，“白名單”與“三個(gè)不低于”表明政策支持重要房企的信心堅(jiān)定不動搖，隨著頭部50家重要房企的信用風(fēng)險(xiǎn)在增量政策的支持下逐漸解除，需求側(cè)的悲觀情緒或?qū)⑥D(zhuǎn)變，從而拉動行業(yè)整體的銷售回款，房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)有望由上至下逐步化解。我們認(rèn)為，中央對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度愈發(fā)積極，后續(xù)融資通道有望進(jìn)一步暢通，一線城市限購有望陸續(xù)放松，北京與上海的土拍“雙限”有望陸續(xù)取消，融資端、需求端與投資端的利好政策有望加速落地。
　　政策強(qiáng)度逐步累積，目前已接近2014年，看好2024年成為地產(chǎn)企穩(wěn)之年。今年下半年以來，需求側(cè)：1）認(rèn)房不認(rèn)貸全面實(shí)行；2）大多核心二線城市取消限購，部分一線城市放松限購。供給側(cè)：1）“新房改方案”下發(fā)至各級政府；2）“三大工程”穩(wěn)步推進(jìn)；3）大多核心城市土拍取消“雙限”。融資側(cè)：1）再強(qiáng)調(diào)“三支箭”均衡發(fā)力；2）“三個(gè)不低于”與“白名單”或?qū)⒊雠_。各端頂層政策于今年下半年頻繁出臺，強(qiáng)度逐步累計(jì)，力度接近2014年，政策對樓市量變到質(zhì)變的積極影響效果可期，我們看好2024年成為房地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)之年。
　　投資建議：“三支箭”將加大力度并均衡發(fā)力，“三個(gè)不低于”與“白名單”或?qū)⒄匠雠_，民營房企現(xiàn)金流壓力將顯著緩解，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)有望結(jié)束蔓延態(tài)勢?！叭Ъ苯Y(jié)合“三個(gè)不低于”的紅線條件將有效控制房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的蔓延趨勢，各方政策有望加速發(fā)力，我們看好2024年成為房地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)之年，推薦地產(chǎn)板塊。標(biāo)的方面，核心關(guān)注：天健集團(tuán)、我愛我家、天地源、招商蛇口。此外建議關(guān)注：①一線城市標(biāo)的（京投發(fā)展、城建發(fā)展），②存量房賽道（貝殼-W）、③格局優(yōu)化（建發(fā)國際集團(tuán)、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)）、④優(yōu)質(zhì)龍頭（萬科A、綠城中國、華潤置地、保利發(fā)展）、⑤優(yōu)質(zhì)民企（新城控股、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)）。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期；信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延；樓市回暖不及預(yù)期。