>> 東方證券-房地產(chǎn)行業(yè)2024年度投資策略：預計行業(yè)指標降幅收窄-231122
| 上傳日期： |
2023/11/23 |
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| 937KB |
| 格式： |
pdf 共28頁 |
來源： |
東方證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
趙旭翔,王仲堯 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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核心觀點
需求端政策力度超預期，基本面仍未走出弱復蘇通道。2023年初需求較強，但復蘇持續(xù)時間較短，Q2起市場迅速降溫，商品房銷售面積回落至11-12年水平，銷售金額不及16年水平。7月政治局會議首次定調(diào)房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化，8月底以來需求端“認房不認貸”+降首付+降二套房貸利率等政策組合超預期，一線城市納入政策工具箱，二線及以下城市逐步解除限購。強刺激下核心城市新房市場短暫回暖，但持續(xù)性仍有所不足，10月百城商品住宅成交面積/金額同比增速分別為-22.0%/-18.0%，維持較弱水平。二手房成交雖好于新房，但新政后市場呈現(xiàn)“以價換量”趨勢，核心城市掛牌量高企，加劇房價下行壓力。不同能級城市間銷售分化程度有所收斂，一線城市也面臨量價壓力。土地市場延續(xù)低迷，300城土拍成交同比降幅走闊，房企拿地進一步收縮、聚焦?？傮w來看基本面仍未走出弱復蘇通道。
房企經(jīng)營延續(xù)分化態(tài)勢，近期融資端支持政策有所發(fā)力。盡管下半年來需求端政策密集發(fā)力，累計寬松力度或基本追平2014-2015年，但從實際效果來看低于預期。百強房企整體銷售表現(xiàn)弱于行業(yè)，企業(yè)間表現(xiàn)仍有分化，央國企的領先幅度有所收窄。銷售走弱、融資不暢以及保交樓等壓力沖擊部分房企現(xiàn)金流，違約風險蔓延至頭部民企和混合所有制企業(yè)。近期房企融資密集頻獲政策表態(tài)支持，關注融資端政策的支持范圍及力度。
城中村改造和保障房建設有望成為重要抓手，預測2024年行業(yè)主要指標前低后高，全年降幅收窄。城中村改造有利于提升核心城市中長期優(yōu)質(zhì)供給，一定程度上或加大信用投放，并推動形成實物投資量。我們測算21個超大特大城市待改造城中村建面積3.1億方，以改造周期10年左右測算可拉動年化投資額3440億、年化商品房銷售額2145億。保障性住房建設全面提速，“市場+保障”雙軌制目標下配售型保障房或成為發(fā)力點，我們預計保障房建設推進或快于城中村改造，估算24-25年樂觀情形下年化籌建規(guī)?；蜻_500萬套，年化拉動投資0.9-1.5萬億左右。預計2024年行業(yè)主要指標前低后高，剔除統(tǒng)計局基數(shù)調(diào)整因素后全年降幅收窄，預測銷售面積/銷售金額/新開工面積/投資完成額分別同比-8.2%/-8.4%/-0.3%/-6.6%。
投資建議與投資標的
盡管當前基本面復蘇維持弱勢，但仍存在結(jié)構性機會：一線城市需求端政策仍有優(yōu)化空間，同時核心城市改善性需求具備一定支撐。近期融資端支持政策發(fā)力，此前穩(wěn)健經(jīng)營的混合所有制企業(yè)和高評級民企或?qū)⑹芤嬗谌谫Y環(huán)境的邊際改善，若能穿越本輪周期則有望在低谷后獲得更大的基本面和估值修復彈性，而在高能級城市穩(wěn)定拿地、土儲質(zhì)量優(yōu)、產(chǎn)品力突出的房企具備α屬性。城中村改造+保障房建設提速，看好具備資源優(yōu)勢以及改造、運營、片區(qū)統(tǒng)籌等經(jīng)驗和能力的地方國企以“企業(yè)所能”解決“政府所需”，鞏固區(qū)域深耕優(yōu)勢并獲得市占率提升。此外，建議關注出險企業(yè)化債思路和債務重組進程，并購重組的深度參與者或在行業(yè)供給側(cè)結(jié)構性改革的過程中受益。推薦：萬科A(000002，買入)、金地集團(600383，買入)、招商蛇口(001979，買入)、保利發(fā)展(600048，買入)，建議關注：綠城中國(03900，未評級)、濱江集團(002244，未評級)、華潤置地(01109，未評級)、中國海外發(fā)展(00688，未評級)、越秀地產(chǎn)(00123，未評級)、建發(fā)國際集團(01908，未評級)、城建發(fā)展(600266，未評級)、天健集團(000090，未評級)。
風險提示
地產(chǎn)逆周期政策不及預期、銷售大幅下滑。房企信用風險進一步擴大。城中村改造和保障房建設的推進進展低于預期。假設條件變化對測算結(jié)果影響的風險。數(shù)據(jù)統(tǒng)計可能存在遺誤。
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