>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)廣州市城中村改造條例征求意見稿點評：城改資金逐步清晰，拆除比或突破、效率望提升-231122
| 上傳日期： |
2023/11/23 |
大小： |
750KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,鄧力 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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事件：
11月22日，廣州市發(fā)布《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意見稿）》，并向社會各界公開征求意見。
點評：
廣州發(fā)布城改條例，或預(yù)示全國城改加速。觀察到2023年廣州在城中村改造方面動作頻頻，包括：審議通過城改綱領(lǐng)性文件、發(fā)布城市更新專項規(guī)劃、探索并明確統(tǒng)籌做地模式、啟動4大重點片區(qū)試點、明確7家市級統(tǒng)籌做地主體、兩個專項規(guī)劃審議通過等，再疊加11月22日廣州市發(fā)布《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意見稿）》，上述高頻的政策舉措顯示出廣州在城中村改造方面推進領(lǐng)先于全國。我們認(rèn)為廣州可能將是本次城中村改造的標(biāo)桿城市，因而廣州后續(xù)動向尤其值得關(guān)注，并預(yù)計廣州后續(xù)在城中村改造方面將有進一步配套政策落地，尤其包括城中村改造立法和城中村改造融資方面，同時也預(yù)計后續(xù)也將有更多城市跟進，并且或也預(yù)示著全國城改推進的加速。
資金來源逐步清晰，拆除比例有望突破。征求意見稿中，第八條【資金支持】提到，具體資金來源包括：（一）國家有關(guān)城中村改造項目的專項補助；（二）政府專項債券等地方政府財政資金；（三）城中村改造專項借款、專項貸款；（四）企業(yè)債券、基金等社會資金；（五）其他符合規(guī)定的資金。其中提到了城中村改造專項借款、專項貸款以及專項債，我們認(rèn)為，本輪城中村改造中，中央政策性銀行專項資金能量較高、預(yù)計仍將是最重要組成部分，上輪棚改專項貸款占比72%，預(yù)計本輪專項借款和專項貸款占比仍將處于高位，同時預(yù)計專項債也將成為重要部分之一。第十條【改造方式】提到，城中村改造包括以下方式：（一）拆除新建（全面改造）；（二）整治提升（微改造）；（三）拆整結(jié)合（混合改造）。拆除重建方式中提到，是指除法律、法規(guī)明確需要保留的以外，拆除全部或者大部分城中村原有建筑物、構(gòu)筑物及其他地上附著物，并按照城市標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、重新建設(shè)和管理的全面改造，我們預(yù)計后續(xù)城改拆除比例限制有望突破，改造范圍也有望更大。
城改效率有望顯著提升，并有望獲得容積率獎勵。征求意見稿中，第五條【政府職責(zé)】提到，市人民政府負(fù)責(zé)本市城中村改造工作，區(qū)人民政府負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)和管理本行政區(qū)域內(nèi)的城中村改造工作。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)協(xié)助區(qū)人民政府開展城中村改造工作。第十八條【改造意愿征詢】納入城中村改造計劃的項目，由區(qū)人民政府組織開展改造意愿征詢，經(jīng)改造項目所在村農(nóng)村集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員和三分之二以上村民同意的，方可啟動改造。第二十六條【收回集體土地使用權(quán)】提到，拆整結(jié)合類和整治提升類城中村改造項目涉及收回集體土地使用權(quán)的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以依照《中華人民共和國土地管理法》報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)收回集體土地使用權(quán)，并按規(guī)定對土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補償。我們認(rèn)為，意見稿中明確各級政府具體職責(zé)、三分之二通過率，并提到依法收回集體土地使用權(quán)，表明后續(xù)城中村改造效率有望顯著提升。此外，第十三條【規(guī)劃先行】提到，城中村改造可以在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)統(tǒng)籌平衡規(guī)劃指標(biāo)，對改造項目在規(guī)劃用地性質(zhì)、建筑規(guī)模等方面予以支持優(yōu)化。預(yù)計后續(xù)城改項目有望獲得容積率獎勵。
落實保障房建設(shè)，并有望拓寬物管行業(yè)空間。征求意見稿中，第三十條【保障性住房建設(shè)】提到，城中村改造地塊除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模應(yīng)當(dāng)按照一定比例配置保障性住房。鑒于中央戰(zhàn)略高度定位保障性住房、同時又要求商品住房回歸商品屬性，此外疊加中央和地方對于改善型商品房的限制正在逐步放松，我們認(rèn)為，我國以商品房為主的住宅單軌制供應(yīng)體系將逐步過渡到“保障房+商品房”并重的住房雙軌制體系。此外，第三十二條【改造后運維管理】提到，拆除新建類城中村改造項目應(yīng)當(dāng)按照城市標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)管理，可以選聘物業(yè)服務(wù)人或者專業(yè)服務(wù)企業(yè)對安置范圍內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護。城中村改造也有望拓寬后周期物業(yè)管理行業(yè)空間。
投資分析意見：城改資金逐步清晰，拆除比或突破、效率望提升，維持“看好”評級。我們認(rèn)為城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵，其中城中村改造是中短期政策發(fā)力關(guān)鍵點、并有望加速推進，而住房雙軌制是中長期政策頂層設(shè)計，從而兼顧短期穩(wěn)經(jīng)濟和長期健康發(fā)展。我們維持房地產(chǎn)“看好”評級，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團、保利發(fā)展、建發(fā)股份、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)；廣州：越秀地產(chǎn)；深圳：天健集團。此外，維持物業(yè)管理“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險提示：銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升，城中村改造推進不及預(yù)期。
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