>> 方正證券-房地產(chǎn)行業(yè)事件點評報告：需求端限制放松的新一輪信號-231123
| 上傳日期： |
2023/11/24 |
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| 284KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
方正證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
劉清海 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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事件：1）11月22日財聯(lián)社電，從有關(guān)部門獲悉，深圳調(diào)降二套住房個人住房貸款最低首付款比例，由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。2）深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布取消750萬豪宅線免征增值稅的條件，即僅需同時滿足住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0）、單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）兩項條件，滿2年即可免征增值稅。
深圳為繼廣州后第二個下調(diào)二套房首付比例的一線城市，新一輪政策放松信號出現(xiàn)。深圳調(diào)降二套房個人住房貸款首付比例，后續(xù)仍具較大調(diào)整空間，目前僅限深圳戶籍且滿3年的已婚人士可購買第二套房，后續(xù)可期待深圳限購政策松動，擴(kuò)大政策受益群體。其他一線城市方面，9月8日廣州市二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例為不低于40%，首套房利率下限為LPR-10BP，即4.1%，二套房利率下限為LPR+30BP，即4.5%。深圳下調(diào)二套房首付比例信號意義凸顯，北上有望跟進(jìn)。此次信號意義或?qū)㈤_啟需求端新一輪的政策放松，進(jìn)一步促進(jìn)改善型住房需求釋放。
核心城市限購政策松動，需求側(cè)政策或?qū)⑦M(jìn)一步放松。9月19日，武漢取消住房限購、優(yōu)化家庭住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、購房優(yōu)惠及調(diào)整住房公積金貸款額度。10月24日，上海市金山區(qū)放松限購政策，為上海政策先行的區(qū)域，其他區(qū)域有望跟進(jìn)。11月16日廈門發(fā)布在思明區(qū)、湖里區(qū)取消審核購買商品住房的資格審查后，全市迎來需求端的放松。我們認(rèn)為隨著多個核心城市限購政策松動，及一線城市購房政策持續(xù)優(yōu)化，政策或?qū)⑦M(jìn)入新一輪寬松期，樓市熱度有望逐步修復(fù)。
多數(shù)城市取消土拍限價，供給側(cè)土拍熱度逐步回升。重慶、濟(jì)南、合肥、廈門等城市取消地價限制后土拍市場迎來熱度上漲。土拍限價的取消將使土地價格及商品房回歸市場化，房企的盈利勢必將提升其產(chǎn)品力及操盤能力，以提高商品房的去化率。隨著高質(zhì)量的商品房注入市場、認(rèn)房不認(rèn)貸的落實、廣深二套房首付比例下調(diào)，改善性住房需求有望獲得進(jìn)一步釋放，樓市或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)。
中央層面于融資端持續(xù)發(fā)聲支持樓市企穩(wěn)，為樓市修復(fù)助力。11月7日人民銀行、住建部、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會召集數(shù)家房企座談?wù)匍_融資座談會，了解房企資金狀況和融資需求。11月17日中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會三部門會議強(qiáng)調(diào)，針對不同所有制房企一視同仁，均需保持信貸、債券、股權(quán)等融資渠道的暢通，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸，支持不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。
投資建議：一線城市二套房首付比例再次迎來放松，政策進(jìn)入新一輪寬松期，信號意義顯著。深圳此次連續(xù)放寬普宅標(biāo)準(zhǔn)和二套房首付比例，后續(xù)或?qū)⒎潘上拶徴咭詽M足改善性需求的釋放，信號意義凸顯，北上有望跟進(jìn)。近期地產(chǎn)政策利好頻繁出現(xiàn)，中央及地方均持續(xù)發(fā)力，需求端、供給端和融資端均有體現(xiàn)。未來，政策將仍是決定地產(chǎn)走勢的關(guān)鍵因素，建議關(guān)注其他一線城市的調(diào)控動向、“三大工程”的建設(shè)進(jìn)展以及“三個不低于”房企融資端支持措施等。標(biāo)的方面，核心關(guān)注：天健集團(tuán)、我愛我家、天地源、招商蛇口。此外建議關(guān)注：①一線城市標(biāo)的（京投發(fā)展、城投發(fā)展），②存量房賽道（貝殼-W）、③格局優(yōu)化（建發(fā)國際集團(tuán)、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)）、④優(yōu)質(zhì)龍頭（萬科A、綠城中國、華潤置地、保利發(fā)展）、⑤優(yōu)質(zhì)民企（新城控股、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)）。
風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期；信用風(fēng)險持續(xù)蔓延；樓市回暖不及預(yù)期。
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