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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　廣州擬出臺(tái)全國(guó)首個(gè)城中村改造條例，早期的城中村改造由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，引發(fā)了一系列問(wèn)題，此次立法將各種流程、規(guī)劃、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等全部規(guī)范下來(lái)，將加快落地。
　　摘要：
　　廣州擬出臺(tái)全國(guó)首個(gè)城中村改造條例，包括集體建設(shè)用地和已轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。11月22日，《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意見(jiàn)稿）》在廣州人大官網(wǎng)公示，這是廣州市首次針對(duì)城中村改造進(jìn)行的立法工作，也是全國(guó)首個(gè)將出臺(tái)專門(mén)針對(duì)城中村改造的地方性法規(guī)條例。條例所稱城中村，是指位于城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界范圍內(nèi)失去或者基本失去耕地，實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的建成區(qū)域，以及集體土地已轉(zhuǎn)為國(guó)有、已完成撤村改制，但原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位及原村民保留使用的低效建設(shè)用地范圍內(nèi)的建成區(qū)域。
　　城中村改造包括拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合3種方式，三分之二以上村民同意才可改造。①拆除新建，是指除法律、法規(guī)明確需要保留的以外，拆除全部或者大部分城中村原有建筑物、構(gòu)筑物及其他地上附著物，并按照城市標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、重新建設(shè)和管理的全面改造；②整治提升，是指對(duì)不具備拆除新建條件的城中村，在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，按照文明城市標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑局部拆建、改變功能、整飾修繕、完善公共設(shè)施和消防設(shè)施等微改造；③拆整結(jié)合，是指以拆除新建和整治提升相結(jié)合的混合改造。而且，納入城中村改造計(jì)劃的項(xiàng)目，由區(qū)人民政府組織開(kāi)展改造意愿征詢，經(jīng)改造項(xiàng)目所在村農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員和三分之二以上村民同意的，方可啟動(dòng)改造。
　　早期的城中村改造由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，遇到實(shí)際問(wèn)題后，很多配套的規(guī)劃難以落地，投入資金也難以平衡，進(jìn)而引發(fā)系列問(wèn)題?，F(xiàn)在進(jìn)行城中村改造立法，將各種流程、規(guī)劃、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等全部規(guī)范下來(lái)，每個(gè)環(huán)節(jié)都有法可依，整個(gè)城中村改造的民生屬性就能落地。條例中城中村改造具體資金來(lái)源包括：①國(guó)家有關(guān)城中村改造項(xiàng)目的專項(xiàng)補(bǔ)助；②政府專項(xiàng)債券等地方政府財(cái)政資金；③城中村改造專項(xiàng)借款、專項(xiàng)貸款；④企業(yè)債券、基金等社會(huì)資金；⑤其他符合規(guī)定的資金。城中村專項(xiàng)借款、專項(xiàng)貸款等資金實(shí)行?？顚Ｓ?、封閉管理，市人民政府應(yīng)當(dāng)支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化城中村改造金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新。
　　城中村改造地塊除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模應(yīng)當(dāng)按照一定比例配置保障性住房，可以綜合交通、公共服務(wù)配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)布局等因素按區(qū)域統(tǒng)籌。城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃明確的建設(shè)量較自身改造建設(shè)量有節(jié)余的，優(yōu)先配置保障性住房。新模式將帶來(lái)行業(yè)新的發(fā)展機(jī)遇，中期推薦龍頭保利發(fā)展等，全年繼續(xù)推薦園區(qū)公司，中新集團(tuán)、招商蛇口等。同時(shí)，新增關(guān)注資產(chǎn)端仍然健康的企業(yè)，預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)的調(diào)整、債務(wù)的化解，將迎來(lái)困境反轉(zhuǎn)的機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)會(huì)在2024年逐步體現(xiàn)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：重新放開(kāi)前融再走土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行