>> 信達(dá)證券-房地產(chǎn)行業(yè)第47周周報：新房成交環(huán)比回升，深圳調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)-231126
| 上傳日期： |
2023/11/26 |
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| 1738KB |
| 格式： |
pdf 共19頁 |
來源： |
信達(dá)證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
江宇輝 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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本周核心觀點：11月第4周，30城新房成交面積環(huán)比上升8.67%，同比下降13.40%。其中一線與二線城市環(huán)比增長、同比跌幅較小。15城二手房成交面積環(huán)比下降1.58%，同比上升35%。一線城市環(huán)比增長，不同能級城市同比增速均保持在30%以上。本周據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)等媒體報道，監(jiān)管機(jī)構(gòu)制定了50家房企名單，強(qiáng)調(diào)滿足房企正常融資需求。同時據(jù)報道，監(jiān)管部門在17日座談會上提出“三個不低于”要求。本周銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布11月LPR利率，1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%，兩項利率均與上月持平。本周深圳調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并下調(diào)二套房首付比例。長沙、四川西昌優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。青島、南京、浙江寧波等地放寬或擬放寬落戶要求。
重點政策解讀：11月22日，深圳特區(qū)報消息，11月23日起，深圳二套房貸款最低首付比例由70%（普宅）/80%（非普宅），統(tǒng)一調(diào)整為40%。同日，深圳市住建局宣布優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)為：“同時滿足住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0）、單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含）或者建筑面積144平方米以下（含）”兩個條件，取消原“實際成交總價750萬元以下（含）”要求。本次新政再度取消普宅總價要求。深圳市普宅交易時享有個稅、增值稅及附加等稅費優(yōu)惠。新政后部分成交總價較高的住房將被認(rèn)定為普宅，有助于進(jìn)一步降低居民購房成本，加快樓市復(fù)蘇進(jìn)程。我們預(yù)計北京、上海等普宅標(biāo)準(zhǔn)長期未變的城市，后續(xù)也有望跟進(jìn)。廣州此前于9月8日下調(diào)首套房貸利率至LPR-10bp，首套/二套最低首付比例調(diào)整至30%/40%，并于9月20日率先放松限購。本次深圳下調(diào)二套房首付比，疊加普宅標(biāo)準(zhǔn)放松，我們認(rèn)為有助于降低購房門檻，持續(xù)釋放改善性需求。全國銷售尚處筑底階段，但是從區(qū)域看，我們預(yù)計在深圳等地政策放松的帶動下，華南等區(qū)域市場有望逐步企穩(wěn)，全國房地產(chǎn)市場企穩(wěn)時點或更近一步。
一周行情回顧：本周（2023/11/20-2023/11/26）申萬房地產(chǎn)指數(shù)上漲4.17%，跑贏上證綜指4.61pct，在各類板塊中位列第1/31，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)上漲3.79%，跑贏恒生綜指2.89pct。本周漲幅前3的地產(chǎn)公司分別為：旭輝控股集團(tuán)（59.92%）、大龍地產(chǎn)（41.16%）、遠(yuǎn)洋集團(tuán)（39.76%）；本周跌幅前3的地產(chǎn)公司分別為：新世界發(fā)展（-13.63%）、皇庭國際（-13.29%）、萬業(yè)企業(yè)（-7.00%）。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊上漲7.59%，跑贏恒生綜指6.69pct，在各類板塊中位列第1/13。本周漲幅前3的物業(yè)公司分別為：融創(chuàng)服務(wù)（23.53%）、碧桂園服務(wù)（16.95%）、時代鄰里（12.96%）；本周跌幅前3的物業(yè)公司分別為：建業(yè)新生活（-8.87%）、國銳地產(chǎn)（-8.75%）、第一服務(wù)控股（-7.27%）。
地產(chǎn)市場監(jiān)測：本周（2023/11/18-2023/11/24）30個大中城新房成交面積238.76萬平方米，同比下降13.40%，環(huán)比上升8.67%。15城二手房成交面積199.91萬平方米，同比上升35.07%，環(huán)比下降1.58%。監(jiān)測16個重點城市庫存面積11808.35萬平方米，環(huán)比上升0.05%，去化周期99.95周，較上周延長0.31周。上周（2023/11/13-2023/11/19）100大中城市土地成交建面3029.00萬平方米，同比下降33.69%，環(huán)比上升45.61%；溢價率為2.36%。
房企融資情況：本周（2023/11/20-2023/11/26）房企境內(nèi)新發(fā)債總額為173.40億元，同比上升58.39%，環(huán)比上升123.45%；債務(wù)總償還量為124.97億元，同比上升57.76%，環(huán)比下降21.51%；凈融資額48.43億元。
風(fēng)險因素：政策風(fēng)險：房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊或放松不及預(yù)期。市場風(fēng)險：房地產(chǎn)市場銷售情況恢復(fù)程度不及預(yù)期，行業(yè)資金壓力緩解不及預(yù)期。
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