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中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)格局。現(xiàn)有住房供應(yīng)體系：商品房為主、保障房為輔。初步形成以市場(chǎng)化供應(yīng)的商品房為主，以政府支持的公租房、共有產(chǎn)權(quán)房、保障性租賃住房等保障性住房為輔的住房供應(yīng)體系。住房保障體系：建設(shè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向租售并舉。從以經(jīng)適房為主過渡到以公租房、共有產(chǎn)權(quán)房和保障性租賃住房為主的多層次體系。2020年后，保租房成建設(shè)重點(diǎn)。截至2023年9月，全國(guó)保障性住房（不包含棚改）存量約3962萬套。
　　新加坡、德國(guó)模式的“雙軌制”住房體系經(jīng)驗(yàn)。新加坡“公共組屋為主、私人住宅為輔”實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。德國(guó)“租賃市場(chǎng)保障體系完善”實(shí)現(xiàn)多元供給與房?jī)r(jià)穩(wěn)定。但新加坡和德國(guó)的住房保障體系的卓有成效離不開其特定的歷史契機(jī)，我國(guó)住房市場(chǎng)已經(jīng)邁入存量時(shí)代，實(shí)際略有滯后。照搬照抄德國(guó)、新加坡模式并不適合我國(guó)國(guó)情，但其保障房體系建設(shè)的關(guān)鍵要素仍值得我們借鑒。首先是政府對(duì)保障性住房市場(chǎng)進(jìn)行強(qiáng)力的干預(yù)和支持，比如新加坡通過低價(jià)征地大幅度降低公屋建設(shè)成本，政府的管制下土地供應(yīng)的規(guī)模和房?jī)r(jià)被有效的控制。其次是豐富的住房供給體系，比如德國(guó)每年按需制訂住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)高、中、低各檔房屋建設(shè)進(jìn)行頂層指導(dǎo)。
　　中國(guó)住房市場(chǎng)的未來：“高端靠市場(chǎng)、剛需靠保障”雙軌制新發(fā)展模式。保障房的供給缺口及對(duì)供給格局的影響：按2030年實(shí)現(xiàn)保障房供需平衡的目標(biāo)，2023年9月至2030年缺口1304.9萬套。2030年保障房占存量住宅比重低于新加坡組屋占全部住房比重。2024-2030年全國(guó)、40個(gè)重點(diǎn)城市新增保障房占新增住宅比重分別提高3.8、5.6個(gè)百分點(diǎn)，新增保障房占比提升勢(shì)必意味著將對(duì)商品房市場(chǎng)形成一定程度擠壓，尤其是偏剛需類的與保障房定位接近的產(chǎn)品將受到更大的沖擊。如何保證現(xiàn)有模式向“雙軌制”模式的順利轉(zhuǎn)變？以下是關(guān)鍵點(diǎn)：1）資金層面，地方政府財(cái)政承壓，未來保障房建設(shè)推進(jìn)的資金將以財(cái)政資金為主、社會(huì)資金為輔，中央財(cái)政資金的發(fā)力可能是未來重要看點(diǎn)；2）土地層面，未來新建保障房的用地指標(biāo)不宜過多擠占商品住宅用地指標(biāo)，宜通過收購(gòu)存量項(xiàng)目、城中村改造和商改住等方式豐富大中城市保障房供給來源，壓降劃撥供地方式；3）運(yùn)行機(jī)制，通過立法將住房保障制度提升至最高法律效力層級(jí)，保障房實(shí)施全封閉式管理，嚴(yán)格限制套利行為。
　　投資建議：代建龍頭和開發(fā)能力強(qiáng)、注重品質(zhì)的房企優(yōu)勢(shì)凸顯。未來商品房主要面向中高收入人群，其目標(biāo)客戶購(gòu)買力更強(qiáng)，除滿足基本居住需求外，更在意地段、品質(zhì)、配套等附加屬性。經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、資金雄厚、開發(fā)能力強(qiáng)、融資難度與成本低、注重品質(zhì)的房企在商品房市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)將凸顯。推薦：保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份，建議關(guān)注中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地。保障性住房主要面向中低收入家庭以及人口凈流入城市中的新市民、青年人，其目標(biāo)人群支付能力一般或不足。在保障性住房的建設(shè)需求增加以及房地產(chǎn)下行周期的特殊背景下，房地產(chǎn)代建開發(fā)的金融化、專業(yè)化是大勢(shì)所趨。代建業(yè)務(wù)對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品口碑、信用資質(zhì)、服務(wù)意識(shí)和標(biāo)準(zhǔn)化知識(shí)體系等方面均有較高要求，行業(yè)龍頭公司先發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，預(yù)計(jì)未來能獲取更高市占率。推薦經(jīng)營(yíng)能力優(yōu)秀、品牌價(jià)值突出、規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯代建龍頭企業(yè)：綠城管理控股。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)下行壓力超預(yù)期；政策放松不及預(yù)期。