>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)2023年11月房企銷售數(shù)據(jù)點評：銷售表現(xiàn)仍然低迷，政策放松仍需加碼-231201
| 上傳日期： |
2023/12/1 |
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| 1419KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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事件：
11月30日，克而瑞發(fā)布2023年11月房地產(chǎn)公司銷售排行，保利發(fā)展單月銷售排名第一，實現(xiàn)銷售金額312億元，萬科、華潤單月銷售額分別為306、241億元，排名第二、三位，前三門檻從去年同期304億元下降至241億元。11月單月銷售過百億房企為14家，較22年同期減少3家，對比2021年同期減少14家。
點評：
11月房企銷售額同比-28%、較前值+5pct，銷售表現(xiàn)仍然低迷、后續(xù)亟需政策催化。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年11月，50家房企單月銷售金額3,225億元，環(huán)比-1.1%，較22年同比-27.6%、較前值+5.0pct；銷售面積為1,877萬方，環(huán)比+2.6%，較22年同比-30.7%、較前值+9.1pct；自23年6月以來銷售同比出現(xiàn)大幅下降，11月銷售降幅仍較明顯。從累計數(shù)據(jù)看，1-11月累計銷售金額40,833億元，同比-18.1%、較前值-0.9pct；銷售面積23,617萬方，同比-24.7%、較前值-0.7pct；11月累計銷售金額同比降幅邊際繼續(xù)擴大。此外，當(dāng)前市場結(jié)構(gòu)化特征依然明顯，其中一二線城市和優(yōu)質(zhì)房企的銷售表現(xiàn)更好，后者也持續(xù)推動著行業(yè)集中度進一步提升。7月下旬以來，國常會、政治局會議、住建部、證監(jiān)會持續(xù)積極表態(tài)，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，需適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策；8月25日住建部、央行、金融監(jiān)管總局等三部委明確首套房貸“認房不認貸”，隨后四個一線及重點二線等城市跟進；8月31日，央行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)文下調(diào)限購城市首付比下限；9月底自然資源部建議取消土拍中的地價限制、遠郊區(qū)容積率1.0限制等；11月深圳下調(diào)二套房首付比例、調(diào)整普宅標準等。預(yù)計后續(xù)一二線政策迎來優(yōu)化、城中村改造有望加速推進，從而預(yù)計后續(xù)一二線城市銷售將有望逐步恢復(fù)。
11月單月銷售：保利、萬科、華潤排名前三，行業(yè)熱度下滑背景下房企銷售出現(xiàn)普降。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，從單月銷售來看，保利銷售排名第一，萬科、華潤分別位列二三。其中，保利312億（YOY-16%）、萬科306億（YOY+1%）、華潤241億（YOY+9%）、招蛇236億（YOY+1%）、中海229億（YOY-5%）、建發(fā)房產(chǎn)183億（YOY-25%）、綠城174億（YOY-23%）、越秀118億（YOY-1%）、龍湖110億（YOY-37%）、濱江108億（YOY-29%）、金地102億（YOY-43%）、金茂100億（YOY-30%）、華發(fā)91億（YOY-50%）、碧桂園78億（YOY-76%）、新城50億（YOY-23%）、旭輝38億（YOY-8%）、融創(chuàng)34億（YOY-58%）、中南24億（YOY-46%）、世茂24億（YOY-63%）、陽光城15億（YOY-24%）、金科14億（YOY-47%）等。11月房企銷售同比出現(xiàn)普降，企業(yè)分化持續(xù)加劇，主流企業(yè)中銷售同比排名靠前的房企為：華潤+9%、招蛇+1%、萬科+1%、越秀-1%、中海-5%、旭輝-8%、保利-16%等，顯著好于行業(yè)；預(yù)計這種分化在融資差異和拿地差異之下后續(xù)將進一步加大，推動優(yōu)質(zhì)房企的銷售集中度將進一步提升。
1-11月累計銷售：保利、萬科、中海排名前三，優(yōu)質(zhì)房企銷售跑贏行業(yè)、房企分化加大。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，從累計銷售來看，保利銷售排名第一，萬科、中海分別位列二三。其中，保利3995億（YOY0%）、萬科3430億（YOY-9%）、中海2870億（YOY+12%）、華潤2860億（YOY+14%）、招蛇2709億（YOY+8%）、碧桂園2125億（YOY-51%）、綠城1687億（YOY-10%）、建發(fā)房產(chǎn)1639億（YOY+13%）、龍湖1627億（YOY-11%）、濱江1431億（YOY+7%）、金地1431億（YOY-29%）、越秀1328億（YOY+29%）、金茂1320億（YOY-4%）、華發(fā)1212億（YOY+18%）、融創(chuàng)792億（YOY-51%）、新城713億（YOY-35%）、旭輝647億（YOY-45%）、世茂400億（YOY-50%）、中南379億（YOY-34%）、陽光城273億（YOY-34%）、金科193億（YOY-70%）等。1-11月50家房企累計銷售金額同比增速回落、分化趨勢依舊，主流企業(yè)中銷售同比排名靠前的房企為：越秀+29%、華發(fā)+18%、華潤+14%、建發(fā)房產(chǎn)+13%、中海+12%、招蛇+8%、濱江+7%、保利0%、金茂-4%、萬科-9%、綠城-10%、龍湖-11%等，顯著好于行業(yè)；預(yù)計這種分化在后續(xù)也將進一步加大，推動優(yōu)質(zhì)房企銷售集中度將進一步提升。
投資分析意見：銷售表現(xiàn)仍然低迷，政策放松仍需加碼，維持“看好”評級。近期政治局會議對房地產(chǎn)定調(diào)發(fā)生重大變化，隨后一二線城市放松政策加速落地，不過由于目前居民購買力和購買意愿雙弱，近期的放松政策效果并不理想。在此背景下，我們認為后續(xù)城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵，其中城中村改造是中短期政策發(fā)力關(guān)鍵點、并有望加速推進，而住房雙軌制是中長期政策頂層設(shè)計，從而兼顧短期穩(wěn)經(jīng)濟和長期健康發(fā)展。并預(yù)計核心城市銷售將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團、保利發(fā)展、建發(fā)股份、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、龍湖集團、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)；廣州：越秀地產(chǎn)；深圳：天健集團。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤
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