>> 東興證券-房地產(chǎn)行業(yè)2024年投資展望：適應新形勢，探尋新發(fā)展-231130
| 上傳日期： |
2023/11/30 |
大小： |
3465KB |
| 格式： |
pdf 共34頁 |
來源： |
東興證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
陳剛 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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1.行業(yè)新形勢：基本面分化下行，投資低迷融資不振，政策發(fā)力供需兩端
1.1新房銷售與土地成交持續(xù)下行，高低能級區(qū)域明顯分化。從銷售來看，新房銷售持續(xù)低迷，高低能級市場分化，低能級城市面臨更大的量價壓力。從全國銷售來看，新房銷售持續(xù)下滑。從城市銷售來看，經(jīng)濟發(fā)展和人口流入更具優(yōu)勢的高能級區(qū)域，新房的銷量和價格韌性都更強，而低能級區(qū)域則面臨著較大的銷售下行壓力。從二手房價格來看，一線城市二手房價格的下行壓力明顯小于二三線城市。從土地成交來看，土地成交繼續(xù)萎縮，成交更加集中于核心區(qū)域。整體而言，土地市場需求依然較弱。土地成交總量下滑和溢價率走低的背景下，土地成交向核心區(qū)域集中。從不同能級城市的土地成交來看，高低能級城市有所分化，一線城市土地市場下滑幅度小于二三線城市。
1.2投資與新開工持續(xù)低迷，房企融資未見改善。整體而言，行業(yè)投資力度與銷售情況較為同步，開發(fā)投資自2022年開始顯著下滑，新開工面積也在持續(xù)下滑。我們認為，土地市場的弱勢和銷售恢復程度的不確定性將會持續(xù)制約新開工和投資的恢復速度。房企特別是民營房企投資信心的恢復，還需要等到資金面和銷售預期出現(xiàn)更加實質(zhì)性的改善。行業(yè)到位資金未見明顯改善，監(jiān)管部門強調(diào)滿足房企合理融資需求。在銷售走弱的形勢下，房企資金面緊張的問題依然突出，行業(yè)到位資金未見明顯改善。
1.3需求端政策走向?qū)捤?，融資端政策有望加強。當前市場仍然面臨量價齊跌的局面，面對行業(yè)形勢的重大變化，今年7月24日的中央政治局會議提出要“適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求”，從中央層面對房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新形勢進行了定調(diào)。隨著中央和部委發(fā)布政策指引，各地方城市迅速跟進，需求端政策走向?qū)捤伞?0月31日，中央金融工作會議強調(diào)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。隨著中央層面對滿足房企融資的一再強調(diào)，對民營房企和混合制房企的融資支持有望得到實質(zhì)性的加強。
2.房企新形勢：房企更加聚焦高能級區(qū)域，央企國企銷售融資明顯領先。
2.1銷售：主流房企銷售更加向高能級區(qū)域傾斜，央國企銷售情況顯著優(yōu)于非央國企。從我們跟蹤的40家主流房企銷售情況來看，央國企的銷售下滑幅度明顯小于非央國企，銷售均價及其增速也顯著高于非央國企。在當前高低能級區(qū)域分化下行的背景下，布局于高能級區(qū)域的央國企正在搶占高能級區(qū)域的銷售份額。過去布局低能級區(qū)域的房企和民企，如今也需要更多的依靠高能級區(qū)域的銷售。
2.2土地：房企拿地更加聚焦高能級區(qū)域，非央國企拿地情況有所恢復，央國企拿地力度更大。從跟蹤的38家主流房企拿地情況來看，非央國企組(28家)的拿地金額同比止跌，拿地均價和拿地力度均有明顯提升，拿地聚焦高能級區(qū)域的勢頭明顯。央國企組(10家)的拿地均價和拿地力度明顯領先于非央國企組(28家)。從拿地均價來看，主流房企普遍傾向于在高能級區(qū)域拿地。
2.3融資：央國企債券融資占比持續(xù)提升，股權融資重啟下央國企占據(jù)先機。從境內(nèi)債券融資情況來看，央國企債券融資額占比持續(xù)提升。地方國企債券融資增速明顯領先。民企債權融資規(guī)模大幅縮減，央國企與民企債權融資能力持續(xù)分化。從A股股權融資情況來看，國有背景房企在股權融資中依舊占據(jù)先機。目前定增落地的7家房企中有3家央企和2家地方國企，5家央國企的預計融資總額合計371億元，占據(jù)7家企業(yè)預計融資總額的90.5%，。
3.探尋新發(fā)展：增速轉(zhuǎn)軌，發(fā)展轉(zhuǎn)型，推進城中村改造，探索住房雙軌新模式
3.1行業(yè)：改善需求成為未來主導，保守估計下年均商品住宅需求約在8.05~11.85億平。房地產(chǎn)市場高速增長階段已經(jīng)結(jié)束，整體上“有沒有”的問題基本得到解決，人民群眾對住房的品質(zhì)有了更高的要求，改善需求成為未來主導。從短期來看，當前居民購房能力和對樓市的預期都處于相對低位。從中長期需求來看，高速工業(yè)化、高速城鎮(zhèn)化這兩個市場重要推動已近尾聲，住房面積緊缺的情況已經(jīng)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，疊加人口出生率和適齡購房人口的持續(xù)下滑，購房需求中樞在中長期的下滑已經(jīng)基本成為共識。根據(jù)我們的保守估算，預計到2035年，商品住宅年均需求大約在8.05~11.85億平米。
3.2房企：“三高”模式走到盡頭，高質(zhì)量轉(zhuǎn)型成為必然?！案哓搨?、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式過于強調(diào)規(guī)模和周轉(zhuǎn)，屬于低質(zhì)量的粗放式擴張，高質(zhì)量轉(zhuǎn)型成為必然。供給側(cè)的加速出清、住房供需結(jié)構(gòu)的逆轉(zhuǎn)和需求端的品質(zhì)升級，將共同推動行業(yè)從粗放式擴張加速向高質(zhì)量經(jīng)營轉(zhuǎn)變。中央也已經(jīng)明確促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的方針，提出要像新的發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型已經(jīng)是大勢所趨。我們認為，通過高質(zhì)量的精細化運營提升開發(fā)業(yè)務盈利能力和提升經(jīng)營服務業(yè)務的競爭力已經(jīng)是大勢所趨。
3.3政策：實施城中村改造，探索住房雙軌新模式。2023年以來城中村改造已經(jīng)成為構(gòu)
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