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政策端：地方方面：上周深圳下調(diào)二套住房最低首付款比例，二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%；優(yōu)化了普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，取消“實(shí)際成交總價(jià)750萬元以下（含750萬元）”這一價(jià)格限制條件。廣州發(fā)布城中村改造條例征求意見稿，從資金支持、稅費(fèi)優(yōu)惠、改造方式、改造意愿征詢、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、保障性住房建設(shè)等多方面提出具體要求。廣州黃埔鄧屋舊改實(shí)施方案獲批，預(yù)計(jì)項(xiàng)目改造成本約21億元。
　　市場端：2023W47我們重點(diǎn)監(jiān)測的39城商品房成交面積為256.2萬平米，環(huán)比-5.2%，同比26.9%；全年累計(jì)成交面積16190萬平米，同比-11.3%。2023W47我們跟蹤的10個(gè)城市商品房可售面積為6193萬平米，較上周環(huán)比0.16%；庫存去化周期為16.9個(gè)月，環(huán)比1.7個(gè)月。其中上海和杭州去化周期相對健康，分別為7.1和3.3個(gè)月；弱二線城市福州，三線城市莆田和寶雞去化周期較高，分別為44個(gè)月以上。
　　二手房方面，2023W47我們重點(diǎn)監(jiān)測的15城二手房成交套數(shù)為17281套，環(huán)比-2%，同比26.3%；全年累計(jì)成交面積801954套，累計(jì)同比31.2%。分城市能級來看，一線城市上周二手房成交套數(shù)環(huán)比2.8%，同比34%，全年累計(jì)成交套數(shù)同比12.6%；二線城市二手房成交套數(shù)環(huán)比-0.4%，同比27.4%，全年累計(jì)同比38.5%；三四線城市上周二手房成交套數(shù)環(huán)比-17.1%，同比9.1%，全年累計(jì)同比31.5%。
　　投資建議：歷史低效資產(chǎn)包袱較小，于周期底部獲取三高土儲（高能級、高去化、高利潤率）的房企，將形成較明顯的換牌效應(yīng)，帶動(dòng)資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化。在區(qū)域分化的背景下，資產(chǎn)質(zhì)量提升將帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企PB逐步回升至2018年行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式前的水平。持續(xù)推薦：1）高能級布局、拿地?fù)Q牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤置地；2）行業(yè)底部拿地?cái)U(kuò)張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份。3）融資和拿地后續(xù)恢復(fù)正常的困境反轉(zhuǎn)類房企，有望迎來估值提升：金地集團(tuán)。4）永續(xù)現(xiàn)金流類房企：龍湖集團(tuán)、華潤置地。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)走弱，政策反應(yīng)鈍化，二手房掛牌量持續(xù)提升，房價(jià)超預(yù)期下跌等。