>> 華泰證券-房地產(chǎn)行業(yè)：證券化黃金時代已然啟幕-231128
| 上傳日期： |
2023/11/28 |
大小： |
605KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
陳慎,劉璐,林正衡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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三單首發(fā)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs快速獲批，證券化黃金時代已然開啟
根據(jù)上交所和深交所披露，中金印力REIT、華夏華潤REIT、華夏金茂REIT分別在27日、27日、26日獲批，截至11月27日，首發(fā)申報的四單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs三單均已過會，據(jù)10月26日申報僅用時一個月，比首單保租房REIT的推進(jìn)節(jié)奏更快，彰顯交易所的大力支持。我們認(rèn)為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的正式啟航將真正實(shí)現(xiàn)商業(yè)不動產(chǎn)“融投管退”全通道的打通，也意味著打開了其重估空間。我們看好大量優(yōu)質(zhì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施以及具備輕資產(chǎn)運(yùn)營能力和輸出管理能力的企業(yè)。
政策推進(jìn)節(jié)奏明顯加快
3月24日，國家發(fā)改委和證監(jiān)會同時發(fā)布通知，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，意味著公募REITs邊界再次擴(kuò)容，全球REITs品類中最為重要的消費(fèi)場景業(yè)態(tài)被納入范圍。10月消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs開始進(jìn)入實(shí)操環(huán)節(jié)。20日，證監(jiān)會發(fā)文，正式將REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)圍至消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，26日，四單消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式申報，并已獲受理。截至11月27日，首發(fā)申報的四單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs三單均已過會，距10月26日申報僅一個月，比首單保租房REIT的推進(jìn)節(jié)奏更快（兩個月），彰顯交易所的大力支持。
三單REITs均以二線城市品牌購物中心為底層資產(chǎn)，擬募資總額127億
中金印力REIT、華夏華潤REIT、華夏金茂REIT三單過會REITs的底層資產(chǎn)分別為杭州西溪印象城、青島萬象城以及長沙覽秀城，均位于二線城市成熟地段，建面規(guī)模分別為24.97、41.92和10.27萬方。截至2023H1，三個購物中心出租率均高于98%，資產(chǎn)估值分別為39.77、82.02和10.76億元，擬募資額分別為35.77、69.78和10.99億元，合計(jì)約127億。2024年預(yù)計(jì)現(xiàn)金分派率分別為4.80%、4.73%、4.80%，較其他產(chǎn)權(quán)類REITs上市時較高。
時機(jī)已然成熟，證券化空間可觀
從零售商業(yè)復(fù)蘇情況來看，證券化時機(jī)也趨于成熟。1）C端客戶的改善主要體現(xiàn)在人流量上。Q3商場月度場均日客流在6月基礎(chǔ)上修復(fù)1pct至23%。2）B端租戶景氣度呈現(xiàn)分化。兌現(xiàn)到租金維度，大部分城市租金基本維持在22年底的水平，即筑底或已經(jīng)形成。從收益率角度來看，證券化空間也很可觀。參看類REITs的情況，零售板塊的類REITs發(fā)行利率一直高于一年及兩年期3A級公司債，2022年以來，發(fā)行的零售板塊的類REITs利率區(qū)間為4.0%-4.4%，這一利率也高于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行要求的3.8%的現(xiàn)金分派率下限。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的放開，將有助于進(jìn)一步釋放這些資產(chǎn)的證券化潛力。
商業(yè)資產(chǎn)重估+管理能力有望兌現(xiàn)，看好持有多資產(chǎn)或具備強(qiáng)能力的房企
短期而言，資產(chǎn)出表獲取流動性得以實(shí)現(xiàn)，伴隨而來的是低估投資性物業(yè)出表實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)增厚，長期而言，我們認(rèn)為房企的商管能力會更多的在公募REITs的估值中得以體現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)管理運(yùn)營商可實(shí)現(xiàn)更為強(qiáng)勁穩(wěn)定的租金收入，進(jìn)而更受到市場青睞。我們認(rèn)為主要利好如下幾類房企：1）持有大量優(yōu)質(zhì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)質(zhì)房企，如華潤置地、龍湖集團(tuán)、萬科A、新城控股；2）具備輕資產(chǎn)運(yùn)營能力和輸出管理能力的企業(yè)，如華潤萬象生活、萬物云、招商積余以及其他具備輕資產(chǎn)運(yùn)營能力的上市公司。
風(fēng)險提示：行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、部分房企經(jīng)營風(fēng)險。
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