>> 華創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報(2023年第48周)：新房成交同環(huán)比回升，首批消費REITs獲批-231204
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板塊行情：本周（11月27日-12月1日）申萬一級行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)下跌4.9%，在31個一級行業(yè)板塊中排名第31位。
政策要聞：中央層面：1）國務(wù)院、國家發(fā)展改革委：城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)工程實施范圍覆蓋各類城市，優(yōu)先在城區(qū)常住人口超過100萬人的大城市推進建設(shè)。2）國家發(fā)展改革委：支持符合條件的特許經(jīng)營項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs。3）自然資源部：不得以城市設(shè)計、城市更新規(guī)劃等專項規(guī)劃替代國土空間總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃作為各類開發(fā)保護建設(shè)活動的規(guī)劃審批依據(jù)。新編縣鄉(xiāng)級國土空間規(guī)劃應(yīng)安排不少于10%的建設(shè)用地指標(biāo)，重點保障鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地。4）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：實施城市更新行動，因地制宜建設(shè)社區(qū)設(shè)施。自2024年開始，全面開展城市體檢，摸清社區(qū)設(shè)施底數(shù)短板。地方層面：1）廣州：擬將單位住房基金的75%用于向未享受過購房優(yōu)惠政策的職工發(fā)放住房貨幣補貼，25%用于已售公有住房共用部位、設(shè)施維修。2）上海：支持園區(qū)保障性租賃住房建設(shè)；支持園區(qū)開發(fā)運營主體通過基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs等方式拓展融資渠道。3）武漢：8個在售樓盤自愿參加“30天無理由退房”活動；支持居民換購住房政策延長至2024年12月31日；支持提取住房公積金支付購房首付款；進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“白名單”管理制度。
公司動態(tài)：1）華潤置地：擬將沈陽鐵西萬象匯作為商業(yè)類REITs發(fā)行；華夏華潤商業(yè)REIT已正式獲得證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊的批復(fù)，底層資產(chǎn)青島萬象城2023年上半年營業(yè)收入同比增長10.9%至3.31億元，出租率超過98%。2）萬科A：聯(lián)營公司印力集團控股有限公司申報的中金印力消費REIT獲得中國證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊的批復(fù)，目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為杭州西溪印象城，2023年上半年營業(yè)額突破21億元，2014-2022年加權(quán)平均出租率為98.2%，估值人民幣39.59億元；針對大股東深圳地鐵約100億的合作或收購項目，雙方正在積極協(xié)商。3）中國金茂：華夏金茂購物中心REIT已獲證監(jiān)會批準(zhǔn)注冊，底層資產(chǎn)為長沙金茂覽秀城，建筑面積約10萬平方米，2016年年底開業(yè)至今已運營近7年，2020-2022年度坪效和運營收入復(fù)合增長率分別達到14.6%和31.6%。4）中國海外發(fā)展：昌平區(qū)人民政府與中海企業(yè)集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。
銷售端：新房成交同環(huán)比上升，二手房成交同比持續(xù)上升。1）本周21城商品房成交面積343.8萬方，環(huán)比上升27%，同比上升16%；年初至今21城成交面積1.43億方，累計同比增速下降4.3%。2）分城市級別來看，一線、二線、三四線城市本周成交面積分別為129.9萬方、137.3萬方、76.6萬方，周環(huán)比增速分別為58%、7%、26%，周同比增速分別為65%、3%、-11%。3）本周11城二手房成交面積158.9萬方，環(huán)比下降5%，同比上升34%；年初至今11城二手房成交面積7491萬方，同比上升26%。
投資策略：2024年地產(chǎn)竣工可能面臨壓力，重點關(guān)注城中村改造及率先解決歷史土儲問題的房企。2023年9月的需求端因城施策放松，地產(chǎn)銷售回暖略低于預(yù)期，考慮到2022年銷售面積的下行，預(yù)計2024年竣工面積或同比下滑9%，地產(chǎn)總量數(shù)據(jù)面臨壓力，而城中村改造對應(yīng)真實需求，只待政策突破；2024年出現(xiàn)板塊性機會的可能性較小，政策博弈的難度也有所提升，重點關(guān)注相對確定性機會：1）城中村改造；2）部分房企率先解決歷史土儲問題，估值中樞有望提升，關(guān)注綠城中國、越秀地產(chǎn)、天地源、中新集團、城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團等。
風(fēng)險提示：微觀傳導(dǎo)機制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表
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