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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　中央召開經(jīng)濟(jì)工作會議，明確了“必須把推進(jìn)中國式現(xiàn)代化作為最大的政治”，預(yù)計(jì)未來將繼續(xù)沿著工業(yè)化帶動城鎮(zhèn)化的思路，引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。
　　摘要：
　　中央召開經(jīng)濟(jì)工作會議，要求“必須把推進(jìn)中國式現(xiàn)代化作為最大的政治，在黨的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，團(tuán)結(jié)最廣大人民，聚焦經(jīng)濟(jì)建設(shè)這一中心工作和高質(zhì)量發(fā)展這一首要任務(wù)”。會議將中國式現(xiàn)代化提到了最高的高度，并明確要結(jié)合經(jīng)濟(jì)建設(shè)和高質(zhì)量發(fā)展。對房地產(chǎn)行業(yè)來說，其發(fā)展也和經(jīng)濟(jì)增長相輔相成，一味的追求單一目標(biāo)，均會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長或者高質(zhì)量發(fā)展失衡。我們認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)市場需求的趨弱，除了針對行業(yè)本身的政策以外，宏觀政策帶來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是更加重要的，因?yàn)槠涓苯佑绊懏?dāng)前市場的主要矛盾：也即居民需求。
　　對地產(chǎn)部分的描述變化較大，更加強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)新模式，重新提出保障房建設(shè)，并要求完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度。2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會議，更加強(qiáng)調(diào)防范金融風(fēng)險(xiǎn)、保交付、政策因城施策、推動向新模式過渡。2023年會議，在繼續(xù)強(qiáng)調(diào)防范金融風(fēng)險(xiǎn)以外，最大的變化來自于加快推進(jìn)保障房建設(shè)、“三大工程”，并提出“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。明顯提高了新模式的地位，預(yù)計(jì)2024年有關(guān)保障房、城中村、相關(guān)基礎(chǔ)性制度都將拉開大幕。
　　更加強(qiáng)調(diào)科技創(chuàng)新引領(lǐng)現(xiàn)代化體系，并放在了擴(kuò)大內(nèi)需之前，從根本上更加有利于行業(yè)，可以類比加入WTO后的景象，帶來的城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的協(xié)同發(fā)展。單純的需求端政策換來的有效需求有限，正如目前降低首付比例、認(rèn)房不認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)的變化，讓居民來帶動樓市的提振幅度有限?；仡櫡康禺a(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系，在過往更多的是體現(xiàn)為出口創(chuàng)匯帶動基礎(chǔ)貨幣投放、房地產(chǎn)帶動貨幣乘數(shù)上升增加信用貨幣、經(jīng)濟(jì)增長并給出口形成正反饋，這背后都是工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的相輔相成。當(dāng)前，科技創(chuàng)新帶來的現(xiàn)代化體系，將再次帶動類似的正反饋，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)的協(xié)同發(fā)展。
　　站在更長的視角，房地產(chǎn)行業(yè)既是居民財(cái)富的重要組成、又是經(jīng)濟(jì)增長的要素成本，而且這并不是對立面。在當(dāng)前，支持刺激路線的觀點(diǎn)主要以居民財(cái)富作為入手點(diǎn)，而調(diào)控路線的觀點(diǎn)則把房地產(chǎn)當(dāng)做經(jīng)濟(jì)增長的要素成本，看似對立面，但其實(shí)并不是，各個(gè)發(fā)達(dá)國家的發(fā)達(dá)城市，房價(jià)都并不低，也即，在長期經(jīng)濟(jì)增長的視角，房價(jià)既能給居民帶來財(cái)富，經(jīng)濟(jì)更快的增長也將對沖掉房價(jià)上行帶來的成本壓力。2024年的機(jī)會主要來自于資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)質(zhì)的困境反轉(zhuǎn)型公司，并繼續(xù)推薦園區(qū)公司，包括中新集團(tuán)、招商蛇口，龍頭房企推薦保利發(fā)展。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：走過去土地金融模式，市場需求加速下行。