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京滬新政有望帶動當(dāng)?shù)厥袌龈纳坪腿珖袌龅念A(yù)期修復(fù)
　　12月14日，北京、上海進(jìn)一步優(yōu)化地產(chǎn)政策，調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)首付比例、下調(diào)房貸利率，核心區(qū)和非核心區(qū)實(shí)施差異化政策。本次地產(chǎn)新政，是京滬繼9月1日放松“認(rèn)房又認(rèn)貸”之后，再次對地產(chǎn)政策做出優(yōu)化，至此一線城市均已完成至少兩輪地產(chǎn)政策松綁。參考深圳新政后表現(xiàn)，京滬新政有望帶動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場改善，為全國市場的預(yù)期修復(fù)注入信心。我們繼續(xù)推薦在核心城市擁有較多布局和資源優(yōu)勢的公司。
　　京滬出臺多項(xiàng)舉措促進(jìn)剛性和改善性需求釋放
　　根據(jù)京滬政府官網(wǎng)，北京新政包括：1、降低首付比例：首套房調(diào)降5-10pct，二套房調(diào)降10-40pct，相對更利好改善需求；2、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)：建筑面積略有提升（140平至144平），各環(huán)線成交單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)115%/105%/89%，并且取消總價(jià)限制，調(diào)整后全市普宅占比提升至七成左右，更多家庭能夠享受住房轉(zhuǎn)讓時(shí)的增值稅優(yōu)惠；3、降低房貸利率；4、延長房貸年限。上海新政包括：1、降低首付比例：首套房調(diào)降5pct，二套房調(diào)降0-30pct，相對更利好改善需求；2、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)：建筑面積略有提升，并且直接取消了各環(huán)線總價(jià)限制，更多中心城區(qū)住宅將被納入普宅范疇；3、降低房貸利率。
　　一線城市均已完成至少兩輪政策松綁，后續(xù)或仍存政策空間
　　本次地產(chǎn)新政，是京滬繼9月1日放松“認(rèn)房又認(rèn)貸”之后，再次對地產(chǎn)政策做出優(yōu)化，至此一線城市均已完成至少兩輪地產(chǎn)政策松綁。從最新政策的寬松程度來看，廣州>深圳>上海>北京。上海相比北京，普宅標(biāo)準(zhǔn)更為寬泛，房貸利率更低；深圳相比上海，核心區(qū)二套房首付比例更低；廣州是唯一解除非核心區(qū)限購的一線城市，此外非戶籍社保滿2年即可購房、首套房標(biāo)準(zhǔn)更為寬泛、增值稅征免年限已從5年調(diào)至2年。這意味著北京、上海、深圳或仍存一定政策空間，同時(shí)廣州核心區(qū)限購亦未松綁，我們預(yù)計(jì)后續(xù)仍可隨市場變化相機(jī)抉擇，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
　　參考深圳市場，京滬新政有望帶動當(dāng)?shù)厥袌龈纳坪腿珖袌龅念A(yù)期修復(fù)
　　京滬房地產(chǎn)市場在9月脈沖反彈后，10月起又遇波折，同時(shí)房價(jià)也面臨一定壓力。根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，11月京滬二手房成交價(jià)格環(huán)比-3.2%/-4.9%、同比-7.3%/-13.8%。本次政策調(diào)整后，參照深圳近期再次優(yōu)化地產(chǎn)政策后的市場表現(xiàn)，我們預(yù)計(jì)京滬市場也有望呈現(xiàn)改善。根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，深圳在11月22日調(diào)整二套房首付比例和普宅標(biāo)準(zhǔn)后，新房和二手房經(jīng)紀(jì)人預(yù)期指數(shù)均迎來顯著反彈，連續(xù)三周站上榮枯平衡線；根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，新政后首周深圳中原二手房帶看環(huán)比+33%，新房/二手房成交環(huán)比+160%/27%。
　　投資建議
　　重點(diǎn)推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬科A；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)、華潤置地、中國海外發(fā)展；3）物管公司：華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、萬物云、濱江服務(wù)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。