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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　11月數(shù)據(jù)表現(xiàn)有所改善，實(shí)物量表現(xiàn)強(qiáng)于信用表現(xiàn)，市場整體延續(xù)“以價(jià)換量”。
　　摘要：
　　11月數(shù)據(jù)表現(xiàn)有所改善，降幅較10月繼續(xù)收窄，實(shí)物量表現(xiàn)強(qiáng)于信用表現(xiàn)，新開工單月轉(zhuǎn)正。地產(chǎn)投資同比下降10.6%，降幅收窄0.7pct，與實(shí)物量相關(guān)的指標(biāo)新開面積同比增速從上月的-21.1%轉(zhuǎn)正為4.9%，是繼21年之后的首次轉(zhuǎn)正。此外，竣工面積同比增速為12.2%，較上月放緩1.1pct。整體來看，實(shí)物量投資保持較好增長，地產(chǎn)投資的下滑主要由拿地下降拖累。由于實(shí)物量和經(jīng)濟(jì)增長掛鉤、拿地和金融信用掛鉤，因此，地產(chǎn)行業(yè)仍然呈現(xiàn)的是對經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)強(qiáng)、對金融拉動(dòng)弱局面，表明當(dāng)前仍處于房住不炒的改革過程中。我們預(yù)計(jì)，后續(xù)將保持強(qiáng)化實(shí)物量、弱化信用的格局。
　　政策出臺(tái)后，市場整體延續(xù)“以價(jià)換量”。各地政策出臺(tái)后，各地市場新房和二手房均有不同程度的回升。雖然統(tǒng)計(jì)局11月銷售面積降幅同比收窄3.2pct,銷售金額幾乎較上月持平，但是11月銷售價(jià)格環(huán)比總體延續(xù)降勢，其中一線城市商品住宅和二手房銷售價(jià)格分別環(huán)比下降0.3%、1.4%；二線城市商品住宅和二手房銷售價(jià)格分別環(huán)比下降0.3%、0.7%。其中11月二線城市無論新房還是二手房降幅還在環(huán)比走闊。
　　一線城市政策持續(xù)寬松主要作用于二手房市場，二手交易盤活能帶動(dòng)新房市場。繼廣州9月20日部分區(qū)域放開限購后，深圳于11月23日調(diào)整“普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”和“二套首付比例下降”政策后，北京和上海也于12月14日同一天跟進(jìn)，只是相比上海和深圳，北京政策更加溫和。相比于全國，一線城市最大的行政管制主要在于限購和非普住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。目前對限購來說，主城區(qū)都沒有做政策調(diào)整，當(dāng)前政策主要是非普住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。非普住宅在交易上主要影響稅費(fèi)和首付比例，因此，調(diào)整非普住宅認(rèn)定將會(huì)帶來二手房的活躍，由此也能帶動(dòng)新房市場。
　　2024年地產(chǎn)新模式，將對沖一部分商品房的需求下行，整體仍然以強(qiáng)化實(shí)物量、弱化金融屬性為方向。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提高了新模式的地位，提出完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，預(yù)計(jì)2024年保障房、城中村相關(guān)基礎(chǔ)性制度都將拉開大幕，并且將有效對沖2024年的商品房需求下行。我們認(rèn)為，行業(yè)改革已經(jīng)進(jìn)入深水區(qū)，新模式將帶來行業(yè)新的發(fā)展機(jī)遇，中期推薦龍頭保利發(fā)展等，全年繼續(xù)推薦園區(qū)公司，中新集團(tuán)、招商蛇口等。同時(shí)，新增關(guān)注資產(chǎn)端仍然健康的企業(yè)，預(yù)計(jì)隨著市場的調(diào)整、債務(wù)的化解，將迎來困境反轉(zhuǎn)的機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)會(huì)在2024年逐步體現(xiàn)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。