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23財(cái)年銷售目標(biāo)達(dá)成。越秀集團(tuán)公布了2023年11月的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)合同銷售額118.75億元人民幣，合同建筑面積33.23萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)0.4%和下降0.7%。截至23年首11個(gè)月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售人民幣1,329.1億元，同比增長(zhǎng)29.1%，完成全年銷售目標(biāo)人民幣1,320億元的100.7%。
　　 23年在上海新增第二個(gè)項(xiàng)目。越秀亦宣布以47.85億元人民幣中標(biāo)上海普陀區(qū)別新涇工業(yè)園區(qū)地塊，為越秀今年在上海新增的第二個(gè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目用地面積40,150平方米，容積率建筑面積72,270平方米，平均樓面地價(jià)66,210元/平方米。同時(shí)，該項(xiàng)目的平均售價(jià)上限為人民幣10.2萬(wàn)元/平方米，與長(zhǎng)寧和普陀地區(qū)的其他項(xiàng)目基本一致。包括所有其他成本，我們估計(jì)該項(xiàng)目的總成本約為人民幣8.4萬(wàn)元/平方米，毛利率約為17%，與公司開發(fā)項(xiàng)目平均17-18%的毛利率一致。
　　年初至今總購(gòu)地人民幣474億元。包括上海新項(xiàng)目在內(nèi)，越秀截至2023年已新購(gòu)入19個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積約360萬(wàn)平方米，總代價(jià)達(dá)人民幣474億元，占截至2023年首11個(gè)月已實(shí)現(xiàn)合同銷售總額約36%。我們認(rèn)為越秀集團(tuán)正按計(jì)劃補(bǔ)充土地儲(chǔ)備以維持土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)，同時(shí)保持凈負(fù)債率穩(wěn)定在約60%水平。
　　維持買入評(píng)級(jí)。鑒于市場(chǎng)環(huán)境不確定性導(dǎo)致新項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)率較低，我們相應(yīng)下調(diào)了越秀的長(zhǎng)期利潤(rùn)率預(yù)期和盈利預(yù)測(cè)。然而，我們認(rèn)為越秀的銷售業(yè)績(jī)?nèi)匀活I(lǐng)先大多數(shù)同業(yè)，并且是在不利市場(chǎng)條件下率先完成全年銷售目標(biāo)的開發(fā)商。我們保持對(duì)越秀買入評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)調(diào)整至10.7港元，較資產(chǎn)凈值折讓50%(之前為45%)，維持越秀為我們2024年行業(yè)首選