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事件描述
　　2023年12月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況月度報(bào)告。
　　事件評(píng)論
　　銷售環(huán)比改善幅度弱于歷史同期均值，累計(jì)同比降幅略有擴(kuò)大。2023年1-11月全國商品房銷售額/面積/均價(jià)分別同比-5.2%/-8.0%/+3.0%，銷售累計(jì)降幅略有擴(kuò)大；按可比口徑計(jì)算，11月當(dāng)月全國商品房銷售額/面積/均價(jià)分別同比-8.6%/-10.3%/+1.8%，環(huán)比分別+0.8%/+2.0%/-1.2%，弱于歷史同期均值（2018-2022年11月銷售額/面積/均價(jià)環(huán)比均值分別為+10.9%/+10.3%/+0.6%）。單月銷售環(huán)比改善幅度弱于歷史同期均值，累計(jì)同比降幅仍在擴(kuò)大，表明銷售仍處于調(diào)整階段，并未出現(xiàn)明顯改善趨勢；12月北京、上海優(yōu)化房貸利率、首付比例、普宅標(biāo)準(zhǔn)等需求端政策，北京、上?；久嫦鄬?duì)更好，政策的托底作用可能也會(huì)相對(duì)更強(qiáng)，但持續(xù)性仍需觀察，銷售要企穩(wěn)仍需經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和政策發(fā)力。
　　基數(shù)效應(yīng)下開工同比轉(zhuǎn)正，竣工繼續(xù)保持雙位數(shù)增長。2023年1-11月新開工面積累計(jì)同比-21.2%，可比口徑下11月新開工面積同比+4.9%，單月同比由負(fù)轉(zhuǎn)正主要由于疫情影響下去年同期基數(shù)較低（去年同期新開工面積環(huán)比-11.7%/同比-50.9%，2018-2021年環(huán)比均值為+9.5%）；在銷售預(yù)期不明朗、庫存去化周期較長、多數(shù)房企資金壓力較大的背景下，預(yù)計(jì)開工仍將延續(xù)弱勢表現(xiàn)。2023年1-11月竣工面積同比+17.9%，可比口徑下11月竣工面積同比+12.2%；盡管自然竣工周期逐步見頂，但近幾年累積的應(yīng)交而未交的缺口較大，在合同約束和政策推進(jìn)下，竣工展望仍具備一定韌性。
　　到位資金降幅收窄，投資表現(xiàn)依舊承壓。2023年1-11月房企到位資金同比-13.4%，可比口徑下11月同比-8.7%，降幅明顯收窄，其中國內(nèi)貸款同比+7.3%（由負(fù)轉(zhuǎn)正），自籌資金同比-8.3%（降幅收窄9.4pct），反映房企融資環(huán)境邊際有所改善，而定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款分別同比-16.6%/-13.9%，仍維持明顯降幅，與銷售趨勢保持一致。2023年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比-9.4%，可比口徑下11月同比-10.6%，當(dāng)前施工面積處于下行通道，施工強(qiáng)度也難有起色，土地市場表現(xiàn)弱勢，投資預(yù)計(jì)將延續(xù)下滑態(tài)勢。
　　2024年度展望：行業(yè)正在尋找新的均衡點(diǎn)，明年總量可能接近均衡區(qū)間，核心城市房價(jià)調(diào)整節(jié)奏可能相對(duì)偏慢。站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，預(yù)計(jì)明年銷售、開工、投資仍將延續(xù)雙位數(shù)左右的同比降幅，而竣工彈性取決于保交樓政策的推進(jìn)力度，中性情境下預(yù)計(jì)小幅下降。
　　投資建議：行業(yè)仍在尋找新均衡點(diǎn)，關(guān)注優(yōu)質(zhì)開發(fā)龍頭和弱周期標(biāo)的。當(dāng)前基本面仍處于調(diào)整階段，11月銷售環(huán)比改善幅度弱于歷史同期均值，累計(jì)同比降幅仍在擴(kuò)大，低基數(shù)下開工同比有擾動(dòng)，竣工繼續(xù)保持雙位數(shù)增長，到位資金降幅收窄，投資表現(xiàn)依舊承壓。當(dāng)前行業(yè)仍在尋找新均衡點(diǎn)的過程之中，預(yù)計(jì)明年總量可能仍將繼續(xù)調(diào)整。建議關(guān)注供給側(cè)優(yōu)化邏輯的優(yōu)質(zhì)開發(fā)龍頭，以及具備穩(wěn)定現(xiàn)金流特征的國央企物業(yè)龍頭和優(yōu)質(zhì)代建龍頭。此外，短期亦需重視直接受益于“三大工程”建設(shè)的相關(guān)標(biāo)的。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　1、低線城市需求表現(xiàn)持續(xù)低于預(yù)期；
　　2、房價(jià)下跌導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表受損。