>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)及物管行業(yè)24年第3周周報：新房二手房成交分化，關(guān)注后續(xù)房價趨勢-240121
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本周政策情況：三大工程快速推進，上海兩區(qū)人才限購放松。中央層面，統(tǒng)計局新聞發(fā)布會上表示我國房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展有比較好的基礎(chǔ)，新模式潛力巨大，保障房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及城中村改造可以快速推進。地方層面，本周上海市青浦區(qū)、奉賢區(qū)和海南省定安縣出臺人才限購放松政策，泉州市晉江市限售限價放松，襄陽、贛州市南康區(qū)出臺公積金放松政策。
本周基本面情況：成交邊際下降，推盤規(guī)模下降。根據(jù)Wind及克爾瑞數(shù)據(jù)，本周55城新房成交面積365.58萬方，環(huán)比下降8.4%，同比下降38.8%，新房成交邊際下降，一線本周成交環(huán)比增長9.5%，二線本周成交環(huán)比下降20.0%。二手房方面，本周13城二手房成交面積129.83萬方，環(huán)比上升2.0%，同比增長17.4%，75城二手房成交套數(shù)環(huán)比上升1.1%，同比上升58.1%，二手成交熱度上升，本周75城二手房來訪環(huán)比下降7.0%，來訪熱度小幅回落。11城單周商品房推盤面積環(huán)比增長91.8%，同比下降18.1%，推盤規(guī)模邊際回升。
本周土地情況：土地成交邊際下降，景氣度仍相對低位。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2024年第2周商住土地出讓金環(huán)比下降40.3%，同比下降52.3%。第2周商住土地供銷比（MA3）1.17，環(huán)比下降0.01。2024年1月前18天300城商住土地出讓金同比增長4.4%。
開發(fā)板塊觀點：新房二手房成交分化，關(guān)注后續(xù)房價趨勢。本周新房及二手房成交背離趨勢進一步擴大。新房及二手房成交趨勢分化受多因素影響，一是新房年末沖量后季節(jié)回落，二是二手房交付確定性及價格靈活性優(yōu)勢在低迷市場下凸顯分流新房成交，此外推盤規(guī)模下降也較大程度上影響新房市場表現(xiàn)。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，23年全國商品房銷售面積11.2億平，回到2012年水平，年內(nèi)景氣度兩度回升后降至低谷，房價連續(xù)28個月下跌，市場信心及房企經(jīng)營策略、盈利能力均受到較大影響。根據(jù)近期房企業(yè)績快報等反饋，預(yù)計23年部分房企仍存在較大減值壓力，后續(xù)市場成交及企業(yè)盈利修復(fù)較大程度上取決于房價表現(xiàn)，建議關(guān)注后續(xù)政策推進方向及對房價等核心指標的影響效果，關(guān)注基本面趨勢及龍頭央國企經(jīng)營及估值彈性。
物業(yè)板塊觀點：板塊行情再度下跌，估值創(chuàng)行業(yè)新低。本周恒生指數(shù)下降5.8%，物業(yè)板塊平均下降6.6%，其中龍頭央國企下降9.6%，龍頭未違約民企下降11.5%，龍頭違約民企下降11.9%，物業(yè)板塊整體動態(tài)PE6.6x，處于20年以來新低。
風(fēng)險提示?；久娌患邦A(yù)期，包括行業(yè)政策面改善力度不及預(yù)期；融資收緊；供給側(cè)改革出清影響情緒，對于市場情緒產(chǎn)生擾動。
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