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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　1月銷售市場(chǎng)中TOP50房企銷售額同比下跌，但在低基數(shù)及近期寬松政策的刺激下出現(xiàn)跌幅的小幅收窄；拿地市場(chǎng)中核心房企拿地節(jié)奏有所放緩，城投活躍度高。
　　摘要：
　　銷售市場(chǎng)仍待繼續(xù)修復(fù)，2024年1月TOP50房企銷售額為1558億元，同比下跌30%，跌幅較2023年12月收窄5pct。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)（下同），以權(quán)益銷售金額為口徑，1月單月TOP50房企銷售規(guī)模同比下滑30%，盡管在政策刺激以及2023年同期因假期出現(xiàn)低基數(shù)的情況下，同比跌幅確實(shí)表現(xiàn)為小幅收窄，但是整體來(lái)說(shuō)市場(chǎng)需求還有待繼續(xù)修復(fù)。1月以來(lái)中央和地方層面不斷釋放利好政策，考慮到目前市場(chǎng)處于淡季，政策效果預(yù)期在春節(jié)后才能夠完全釋放，將繼續(xù)密切追蹤市場(chǎng)的邊際變化。
　　央國(guó)企銷售額占比66%，與2023年全年基本一致，即在整體縮量的背景下市場(chǎng)格局大體穩(wěn)定。2024年1月TOP50房企中央企、國(guó)企、民企的權(quán)益銷售金額分別為593億元、430億元、535億元，分別同比下滑27%、11%、43%，其中央國(guó)企的合計(jì)份額占比66%，基本維持穩(wěn)定，且TOP10房企中8家為央國(guó)企，包括保利、萬(wàn)科、中海、招商、華潤(rùn)等。
　　1月核心房企拿地節(jié)奏有所放緩，2023年銷售百?gòu)?qiáng)房企中僅13家進(jìn)入2024年1月拿地百?gòu)?qiáng)。2024年1月TOP50房企新增土地貨值1764億元，同比上漲32%，其中央企、國(guó)企、民企分別新增338億元、1004億元、422億元，分別占比19%、57%、24%。從拿地房企的名單來(lái)看，TOP100房企中，城投拿地占比超過(guò)35%，核心房企中僅招商、濱江、綠城、國(guó)貿(mào)、華潤(rùn)等有土儲(chǔ)入賬。
　　1月土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)為供求雙低，但是土拍市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯分化，預(yù)期在限價(jià)基本放開(kāi)的背景下，地塊的冷熱分化將會(huì)進(jìn)一步加劇。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至目前22城中已有18城落實(shí)“取消土地限價(jià)”，除了上調(diào)溢價(jià)率的寧波外，僅剩北京、上海和深圳嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)。從1月的土拍情況來(lái)看，成都、濟(jì)南、長(zhǎng)沙等地的土拍市場(chǎng)普遍低迷，地塊多以底價(jià)成交，而杭州超八成的地塊實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交，其中一宗地的溢價(jià)率高達(dá)31%，預(yù)期后續(xù)優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)將加劇，帶來(lái)溢價(jià)率的進(jìn)一步上漲。重組仍然是全年主旋律，2024年的機(jī)會(huì)主要來(lái)自于資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)的困境反轉(zhuǎn)型公司，受益標(biāo)的為旭輝控股集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)等，并繼續(xù)推薦園區(qū)公司，包括中新集團(tuán)、招商蛇口，龍頭房企推薦保利發(fā)展。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)需求加速下行