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事件：1月30日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市住房限購政策的通知》，規(guī)定自1月31日起，在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
　　上?？焖俑M(jìn)落實(shí)樓市優(yōu)化政策，看好其余一線城市加速跟進(jìn)。1月26日住建部會(huì)議明確賦予地方層面充分的地方自主權(quán)，隨后1月28日廣州率先響應(yīng)中央號(hào)召，解除120平米以上大戶型限購，此次上海跟進(jìn)優(yōu)化限購政策，再次證實(shí)地方層面自主調(diào)控權(quán)已被充分給予。我們?cè)?月28日外發(fā)報(bào)告《廣州樓市新政有何啟示？》中提到：廣州作為政策“試驗(yàn)田”，示范作用或?qū)⒁I(lǐng)其它一線城市加速跟進(jìn)，此次上海跟進(jìn)放松限購符合預(yù)期，但放松力度仍有繼續(xù)發(fā)力空間，或?qū)⑦M(jìn)一步加大力度松綁限購，同時(shí)我們看好其余一線城市進(jìn)一步落地優(yōu)化政策。
　　放開單身人士購房準(zhǔn)入條件，上海持續(xù)出臺(tái)需求側(cè)優(yōu)化政策。近期以來上海不斷嘗試出臺(tái)需求側(cè)優(yōu)化政策：① 2023年10月24日，上海金山限購松動(dòng)；② 2024年1月13日，青浦區(qū)與奉賢區(qū)放松限購。本次新政再次放寬了上海外環(huán)以外非戶籍人員的購房條件，非上海市戶籍單身人士（滿足5年社保要求）可在外環(huán)以外區(qū)域限購一套住房（崇明區(qū)除外）。我們認(rèn)為，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)和新要求，上海對(duì)過熱時(shí)期的過嚴(yán)政策不斷進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，支持在滬穩(wěn)定就業(yè)的非本市戶籍單身人士購房安居需求，表明政策穩(wěn)地產(chǎn)決心堅(jiān)定不動(dòng)搖。
　　上海外環(huán)以外區(qū)域置業(yè)需求旺盛，新政助力剛需進(jìn)一步釋放。新的購房政策旨在優(yōu)化區(qū)域職住平衡和產(chǎn)城融合，特別關(guān)注外環(huán)外的五個(gè)新城和南北轉(zhuǎn)型區(qū)域。此舉不僅有助于支持新市民和年輕人購房，同時(shí)為城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)集聚提供積極推動(dòng)。外環(huán)以外區(qū)域約占全市60%的房源量和交易量，置業(yè)需求充足，新政將滿足相關(guān)群體購房訴求，促進(jìn)上海銷量回升，樓市回暖。我們認(rèn)為在政策制定中，充分考慮了上海龐大的單身青年群體，為其提供市場(chǎng)化解決居住問題的支持，突出了“宜租則租、宜購則購”的理念，以滿足居民多樣化、多元化的住房需求。
　　政策密集出臺(tái)，有效提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)行業(yè)回歸平穩(wěn)上升軌道。一線城市二手房成交量于2023年中旬開始不斷上升，或表明一線城市結(jié)構(gòu)性置業(yè)需求仍然旺盛，然而需求端對(duì)房企信用風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂或?yàn)橛绊懫湫枨筢尫胖列路渴袌?chǎng)的核心因素之一。我們認(rèn)為，隨著地方層面不斷落地房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，行業(yè)信用或?qū)⒓铀傩迯?fù)，疊加限購政策的持續(xù)松綁，一線樓市有望持續(xù)回暖。
　　投資建議：上海本次快速跟進(jìn)廣州，進(jìn)一步落實(shí)樓市優(yōu)化政策，證實(shí)地方層面自主調(diào)控權(quán)已被充分給予，我們看好其余一線城市加速跟進(jìn)，從而有效提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)行業(yè)回歸平穩(wěn)上升軌道。標(biāo)的方面，核心關(guān)注:保利發(fā)展、天地源、我愛我家、浦東金橋。此外，建議關(guān)注:①城中村改造(越秀地產(chǎn)、天健集團(tuán)、建發(fā)展、中華企業(yè));②存量房賽道(貝殼-W);③優(yōu)質(zhì)民企(新城控股、龍湖集團(tuán));④格局優(yōu)化(招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)國際集團(tuán))。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期；信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延；樓市回暖不及預(yù)期。