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廣州放寬核心區(qū)域住房限購。上周六（2024年1月27日），廣州宣布自1月27日起，新購買建筑面積120平方米以上的住房不納入限購范圍，包括新建住房和二手住房。這意味著廣州成為一線城市中首個大幅放寬核心區(qū)域限購的城市。在放寬限購的同時，廣州上周末還出臺了另一項政策。居民名下住房在廣州市存量房交易系統(tǒng)上掛牌出售的，或是住房用作租賃住房取得登記備案的，購買住房時相應核減家庭住房套數。我們認為，這兩項政策疊加，意味著廣州樓市幾乎全面放松。
　　廣州為其他三個一線城市提供了參考。對于大多數購房者來說，當前的政策環(huán)境回到了2010年，當時全國范圍內的房地產調控措施剛剛開始。如今，廣州已經邁出了核心區(qū)域放松限購的第一步。隨后，深圳、上海和北京也可能做出類似調整，以助釋放需求。與深圳和廣州不同，北京和上海對獲得戶口的要求更高。因此，我們認為北京和上海的限購放松將是逐步的，對房地產市場的提振作用也將更大。另一方面，考慮到需求疲弱，我們預計政策目的在于穩(wěn)定市場，而非在短期內實現量價扭轉。
　　供給側政策已進入實施階段。在過去的一周內，支持房企的供給側政策也密集出臺?？紤]到監(jiān)管機構在解決房企流動性壓力方面的堅定決心，我們認為此次供給側支持政策將為市場帶來更多上行驚喜。我們認為，地方政府的具體跟進措施將比預期來得更快，主要落實兩個方面：1）放寬經營性物業(yè)貸款，可用于房企償還存量債務；2）出臺主要城市的出險項目白名單。我們認為，擁有優(yōu)質項目（無論是住宅還是商業(yè)項目）的房企將從這些支持政策中獲益更多?？紤]到對房企的持續(xù)政策支持，我們認為房企的資金壓力將在2024年上半年得到基本緩解。
　　我們預計，債務重組成功的浪潮或將帶來機遇。從困境反轉的可能性出發(fā)，我們認為旭輝控股集團（00884 HK）和融創(chuàng)中國（01918 HK）有可能是受益者。就行業(yè)基本面而言，考慮到2024年“三大工程”的加速推進，尤其是城中村改造，我們預計2024年房地產行業(yè)將繼續(xù)溫和復蘇。在優(yōu)質公司中，我們推薦招商蛇口（001979 SZ）、保利發(fā)展（600048 SH）和萬科企業(yè)-H（02202 HK）。同時，我們推薦擁有產業(yè)園業(yè)務的中新集團（601512 SH），在有利的產業(yè)政策作用下，其增長前景較好。
　　風險：1）重新放開前融，行業(yè)杠桿上行；以及2）購房需求下行。