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事件：2024年1月30日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市住房限購政策的通知》。
　　外環(huán)外限購政策放松，滿足社保要求的單身非滬籍人士可購買1套住房。本次《通知》明確：自1月31日起，在本市連續(xù)繳納社保/個(gè)稅滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購1套住房（調(diào)整前需要結(jié)婚）。本次放松后，當(dāng)前非上海戶籍單身人士，繳納5年社保/個(gè)稅，即可在上海外環(huán)外（崇明區(qū)除外）購買一套住房；如果是滿足一定條件的人才，則僅需繳納3年社保/個(gè)稅，即可在金山區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)購買1套住房。
　　上海新房銷售分化趨勢日益顯著，本次限購放松有望提振外環(huán)外購房需求。根據(jù)上海市房屋管理局的銷售數(shù)據(jù)，2023全年上海住宅商品房的銷售面積為1445萬方，月均120萬方。截至2024年1月28日，上海1月住宅商品房銷售面積為75萬方，同比下降39%，外環(huán)外銷售景氣度下行較為嚴(yán)重。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年全市住宅及綜合用地出讓按面積算有77%位于外環(huán)外，按數(shù)量算有74%位于外環(huán)外。供給較多疊加需求較弱，導(dǎo)致外環(huán)外新房銷售承壓。
　　我們認(rèn)為本次放松外環(huán)外限購政策，有望釋放一批有意向在滬置業(yè)的單身購買力，提振外環(huán)外購房需求，緩解外環(huán)外新房庫存較高、去化率較低的情況，促進(jìn)上海樓市溫和復(fù)蘇。
　　2023年下半年以來，上海住房政策放松按下加速鍵。2023年9月8日，臨港新片區(qū)放松限購政策；2023年10月24日，金山區(qū)放松限購政策；2023年12月14日，上海下調(diào)首付比例和房貸利率，調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；2024年1月13日，青浦區(qū)和奉賢區(qū)放松限購政策。政策出臺(tái)速度加快，有助于更好滿足居民合理住房需求，穩(wěn)定樓市預(yù)期。
　　充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，其余核心城市跟進(jìn)可期，預(yù)計(jì)供需兩端政策放松有望加速。中央近期多次表態(tài)加大對(duì)房地產(chǎn)的金融支持力度。2024年1月25日，國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠(yuǎn)企表示要加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效。1月26日，住建部召開會(huì)議表示充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。廣州、上海率先響應(yīng)放松限購政策，我們預(yù)計(jì)其余核心城市有望陸續(xù)跟進(jìn)放松，推動(dòng)房地產(chǎn)市場溫和復(fù)蘇，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。
　　投資建議：近期中央密集發(fā)聲表態(tài)，廣州、上海率先響應(yīng)中央要求，預(yù)計(jì)供需兩端政策將持續(xù)加碼，推動(dòng)市場溫和復(fù)蘇。我們推薦關(guān)注兩類房企1）當(dāng)前估值較低、可能受到市值管理考核要求的央企，未來預(yù)計(jì)將通過增持、回購、提高分紅比例等手段傳遞信心，穩(wěn)定預(yù)期。推薦：保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)，建議關(guān)注：華潤置地、中國海外發(fā)展。2）擁有充沛優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)資產(chǎn)、現(xiàn)金流有望邊際改善的房企。推薦：萬科A、新城控股，建議關(guān)注：龍湖集團(tuán)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預(yù)期；行業(yè)下行持續(xù)，銷售不及預(yù)期；行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延,流動(dòng)性惡化超預(yù)期。