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本報告導(dǎo)讀：
　　當(dāng)前持有型物業(yè)流動受到限制，變現(xiàn)有一定困難，經(jīng)營性物業(yè)貸款比例提升到70%，有利于房企盤活存量，尤其是有經(jīng)營性物業(yè)的出險房企。
　　摘要：
　　央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布文件，主要針對經(jīng)營性物業(yè)貸款給與支持，抵押率和期限基本等同于CMBS，可償還部分公開債較此前融資方式有明顯改善。此次文件，主要內(nèi)容包括：1）經(jīng)營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70%；2）經(jīng)營性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，貸款額度和期限接近CMBS；3）經(jīng)營性物業(yè)貸款第一還款來源應(yīng)為承貸物業(yè)本身的經(jīng)營收入；4）可用于償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場債券。從內(nèi)容上來看，具備吸引力的在于可以用于償還部分公開債。
　　對于有優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)、但母公司經(jīng)營有一定壓力的房企來說，本次文件有助于存量盤活，不需要通過變現(xiàn)。當(dāng)前持有型物業(yè)變現(xiàn)難度較大，即便想通過變現(xiàn)來償債，也會遇到較大阻礙。同時，通過抵押持有型物業(yè)換取資金，在抵押率上大多也不超過50%。因此，本次文件將貸款額度上限提高到70%，能夠增加房企的可貸資金，而該資金一定情況下可以償還部分公開債，對有優(yōu)質(zhì)物業(yè)、但經(jīng)營有一定壓力的房企有重大經(jīng)營上的改善。
　　從操作性上來看，由于貸款規(guī)模是參考持有型物業(yè)的租金，且上限不超過70%，相比于此前政策有明顯提高的可操作性，預(yù)計能夠有效的執(zhí)行。相比于純信用貸款，抵押貸款對目前低風(fēng)險偏好的金融機構(gòu)來說更友好，尤其是以租金作為參考標(biāo)準(zhǔn)，且約定租金優(yōu)先用于償還貸款，且進行專項賬戶管理，那么，銀行的貸款意愿將大幅度增強。相比于此前政策在落地上遇到的困難，此次文件的可操作性明顯提高。
　　邊際改善最大的依然為出險房企，尤其是對正處于重組談判中的房企，建議繼續(xù)關(guān)注優(yōu)質(zhì)重組房企。全年機會主要來自于資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)質(zhì)的困境反轉(zhuǎn)型公司，受益旭輝控股集團、融創(chuàng)中國等，并繼續(xù)推薦園區(qū)公司，包括中新集團、招商蛇口，龍頭房企推薦保利發(fā)展。
　　風(fēng)險提示：市場需求加速下行。