>> 中泰證券-2024年房地產(chǎn)行業(yè)年度策略-240124
| 上傳日期： |
2024/1/26 |
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| 1119KB |
| 格式： |
pdf 共43頁 |
來源： |
中泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
李垚,由子沛,侯希得 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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政策回顧及展望
2023年，房地產(chǎn)市場先揚(yáng)后抑，繼續(xù)底部調(diào)整，政策力度前穩(wěn)后松。7月24日中央政治局會議提出了“行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”的重要定調(diào)，之后行業(yè)政策持續(xù)優(yōu)化，需求端方面，降首付、降利率、放開認(rèn)房不認(rèn)貸、放松限購等政策接踵而至，供給端方面，信貸優(yōu)化政策不斷推出，支持主體融資，緩解房企資金壓力，地方方面，限制政策加速松綁，全年全國各省市持續(xù)推進(jìn)松綁政策，多數(shù)城市限制性政策全面放開，行業(yè)“政策底部”已然到來。
展望2024年，中央層面來看，房地產(chǎn)政策有望從四個方向發(fā)力，一是“三大工程”即保障房、城中村改造、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施的配套措施有望加速落地，并以此為抓手推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的新模式；二是需求端多措并舉，降低購房門檻和購房成本，釋放市場潛在需求；三是企業(yè)端，防范和化解房企的債務(wù)風(fēng)險，滿足及支持房企的合理融資需求；四是保交樓方面，專項款有望加速落地，穩(wěn)定市場信心。地方層面來看，調(diào)控政策將進(jìn)一步優(yōu)化，一線及部分強(qiáng)二線城市調(diào)控政策尚有松綁空間，放松限購、調(diào)整交易稅費(fèi)征免年限、首付比例調(diào)整等均是可選方案，多數(shù)二三線城市或?qū)⑷娣砰_限制性政策并加碼需求端的刺激。
投資建議
2023年，房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)了自2021年下半年以來的下滑態(tài)勢，行業(yè)基本面數(shù)據(jù)全面下行，銷售端表現(xiàn)不佳，房企在資金端承壓。在供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，行業(yè)和公司的發(fā)展都面臨了前所未有的挑戰(zhàn)。而根據(jù)我們的模型測算，長周期角度來看，我國房地產(chǎn)市場的規(guī)模仍將維持在10億平方米以上的水平，行業(yè)仍有一定結(jié)構(gòu)性的機(jī)遇。當(dāng)前從中央到地方的各級政府，政策均保持著較強(qiáng)的支持力度，各項寬松政策的持續(xù)推進(jìn)有助于扭轉(zhuǎn)當(dāng)前樓市的預(yù)期，我們預(yù)計，隨著政策端的持續(xù)放松，行業(yè)的新模式持續(xù)探索，未來房地產(chǎn)行業(yè)將實現(xiàn)健康平穩(wěn)的發(fā)展。
從行業(yè)基本面來看，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于下行調(diào)整期，銷售和投資等各項數(shù)據(jù)均持續(xù)回落。但在政策放松力度持續(xù)加大的情況下，行業(yè)下行趨勢減緩，未來基本面將大概率探底回穩(wěn)。
從板塊財務(wù)表現(xiàn)來看，2023年前三季度房企的盈利能力與現(xiàn)金流普遍承壓，但隨著政府讓利以及集中供地利潤空間的改善，行業(yè)的利潤率有望得到改善；同時隨著供需兩端政策的密集出臺，房企資金鏈的緊張也有望逐步得到緩解。
從房企來看，頭部央企、國企和安全穩(wěn)健的部分民企的市場份額有望進(jìn)一步提升；民營房企短期面臨一定困局，但隨著中央層面加大對民營企業(yè)的支持力度，未來將一定程度緩和民企的資金壓力。
當(dāng)前從中央到地方的各級政府政策的支持力度均較強(qiáng)，寬松政策持續(xù)推進(jìn)，未來有望推動整體行業(yè)復(fù)蘇與估值修復(fù)。我們重點推薦業(yè)績穩(wěn)定性強(qiáng)、經(jīng)營能力土儲、信用優(yōu)勢明顯的頭部房企，如保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、中華企業(yè)、萬科A等，港股相關(guān)受益標(biāo)的包括華潤置地、綠城中國、中國海外發(fā)展等，并維持板塊“增持”評級。
風(fēng)險提示
房地產(chǎn)政策放松力度不及預(yù)期：受調(diào)控政策所影響，行業(yè)銷售規(guī)模低于預(yù)期。
居民購買力下滑導(dǎo)致銷售不佳：受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，居民收入下降，使得可用于購房及還貸的金額減少。
各地城中村政策執(zhí)行力度不及預(yù)期：如地方財政收入不及預(yù)期，將間接影響到前期的投入規(guī)模。
研報使用信息更新不及時：研報發(fā)布的信息可能與實時信息存在更新不及時的情況。
行業(yè)規(guī)模測算偏差風(fēng)險：本報告主觀假設(shè)數(shù)據(jù)較多，受宏觀及政策影響較大，存在測算有偏差的風(fēng)險。
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