>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年12月月報(bào)：全年新房與土地成交均下滑；二手房成交規(guī)模增幅超兩成-240125
| 上傳日期： |
2024/1/25 |
大?。?/td>
| 3054KB |
| 格式： |
pdf 共38頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告，僅限高級(jí)會(huì)員查看 |
|
|
新房：12月新房成交環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，出現(xiàn)小幅翹尾行情，但整體仍延續(xù)筑底行情。12月40城新房成交面積環(huán)比+17%，同比-17%，同比降幅較上月擴(kuò)大了3pct。12月仍處政策寬松期，尤其是一線城市加碼寬松政策起到了一定的效果，成交小幅“翹尾”，但邊際效應(yīng)遞減，我們預(yù)計(jì)24年1月或迎來(lái)春節(jié)前淡季，成交同環(huán)比增速預(yù)計(jì)將有所下降。從各城市能級(jí)來(lái)看，1）一線城市12月新房成交面積環(huán)比+1%，同比-11%。四個(gè)一線城市成交表現(xiàn)分化，北京和上海利好新政出臺(tái)，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)提振效果顯著，12月新房成交面積環(huán)比分別上漲37%、9%，深圳和廣州政策調(diào)整時(shí)間較早，政策邊際效果減弱，12月新房成交面積環(huán)比分別下降1%和20%。2）二線城市12月新房成交面積環(huán)比+29%，同比-12%。杭州、南京持續(xù)受到政策利好影響，新房成交面積環(huán)比分別增長(zhǎng)40%、21%。武漢、福州、青島上月回調(diào)后，12月出現(xiàn)了環(huán)比大幅增長(zhǎng)，新房成交面積環(huán)比增速分別為106%、100%、45%。3）三四線城市12月新房成交面積環(huán)比+8%，同比-36%。除金華同比正增長(zhǎng)外，其余城市同比均下跌。
全年新房成交規(guī)模同比-9%，一線城市相對(duì)韌性較強(qiáng)。23年全年40城新房成交面積1.82億平，同比-9%，整體呈現(xiàn)“脈沖式”復(fù)蘇，Q1因疫情解封、政策調(diào)整帶來(lái)了一波需求集中釋放，2-4月迎來(lái)了一波“小陽(yáng)春”；Q2在供應(yīng)收縮、需求退潮下銷售復(fù)蘇動(dòng)能減弱，6-9月市場(chǎng)持續(xù)走弱，明顯承壓；而后隨著認(rèn)房不認(rèn)貸、核心一二線城市松綁限購(gòu)等政策落地，Q4市場(chǎng)又迎來(lái)一輪短暫復(fù)蘇。2023年全年一、二、三四線城市新房成交面積同比增速分別為-1%、-11%、-11%。一線城市整體成交與22年基本持平，韌性較強(qiáng)，二線城市由于政策放松時(shí)間點(diǎn)更早，政策的邊際效果減弱，同比降幅明顯大于一線城市。三四線城市基本面較弱，且政策已基本沒(méi)有再放松發(fā)力的空間，同比仍有雙位數(shù)負(fù)增長(zhǎng)。從具體城市來(lái)看，75%的城市新房成交同比下跌。1）一線城市利好新政加持下，除深圳明顯承壓（新房成交面積同比-13%）外，其余三個(gè)一線城市市場(chǎng)與22年相比維持平穩(wěn)運(yùn)行。2）二線城市中，僅青島新房成交同比微增2%，其余城市同比均下跌。杭州熱點(diǎn)恒熱，受到新政持續(xù)發(fā)酵+優(yōu)質(zhì)供應(yīng)集中入市影響，新房成交面積同比僅下降1%。3）三四線城市中，金華、溫州、惠州新房成交同比正增長(zhǎng)，均位于核心城市群。其余城市需求透支嚴(yán)重，成交低迷，處于探底階段。
二手房：低基數(shù)影響下，12月二手房成交同比增幅擴(kuò)大。12月18城二手房成交面積環(huán)比-10%，同比+30%，同比增速較上月提升了8pct，主要是由于去年末為疫情集中爆發(fā)期，導(dǎo)致成交基數(shù)較低。12月一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為0.4%、-14%、-5%，同比增速分別為41%、19%、44%。我們跟蹤的城市中，僅兩成二手房成交面積環(huán)比回升，北京在政策利好下，環(huán)比增長(zhǎng)3%。深圳、南京、杭州、廈門、蘇州、南寧等城市成交略顯乏力，環(huán)比進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。同比來(lái)看，受低基數(shù)影響，8成的城市同比正增長(zhǎng)。
全年二手房成交規(guī)模同比+23%，表現(xiàn)明顯好于新房。23年18城二手房成交面積9148萬(wàn)平，同比+23%。一、二、三四線城市同比增速分別為14%、26%、29%。二手房成交表現(xiàn)好于新房，原因在于：1）市場(chǎng)對(duì)于新房交付的擔(dān)憂仍沒(méi)有消除；2）“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策更利好置換需求與二手房成交；3）過(guò)去幾年新房交付較多，增加了市場(chǎng)上次新房供應(yīng)，為市場(chǎng)提供了比較好的選擇。從月度走勢(shì)來(lái)看，成交同樣呈脈沖式復(fù)蘇走勢(shì)。疫情解禁、政策松綁等多重因素影響下，2月二手房成交顯現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇勢(shì)頭，同比+119%，3月成交保持快增（88%），4月規(guī)模雖有所走弱，但回調(diào)幅度較小，市場(chǎng)韌性較足。5-8月市場(chǎng)走弱。9月以來(lái)的第二輪復(fù)蘇行情，主要是在認(rèn)房不認(rèn)貸等政策刺激下，成交持續(xù)穩(wěn)步回升，10-12月連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)正增長(zhǎng)。具體城市來(lái)看，除廈門二手房市場(chǎng)表現(xiàn)不及22年，其余我們所有跟蹤的城市二手房成交表現(xiàn)均好于22年。一二線城市中深圳、杭州、南寧、南京等增幅居前，均超過(guò)三成。
庫(kù)存與去化：截至12月底，12城新房庫(kù)存面積為1.24億平，環(huán)比上漲0.6%，同比下降5.1%；整體去化周期為17.0個(gè)月，環(huán)比上升0.2個(gè)月，同比上漲4.0個(gè)月。具體來(lái)看，12月我們跟蹤的城市中三分之二的城市去化周期環(huán)比拉長(zhǎng)，僅上海、杭州去化周期在12個(gè)月內(nèi)。
開(kāi)盤去化率：據(jù)克而瑞，重點(diǎn)城市12月平均開(kāi)盤去化率為33%，較上月下降3pct。12月各城市房企推盤穩(wěn)步放量，成交小幅翹尾，但去化率受推盤結(jié)構(gòu)、購(gòu)房信心不足的雙重影響有所下降。目前來(lái)看，12月各城市去化率環(huán)比跌多漲少，福州、東莞、廈門等城市12月推盤量均在5個(gè)以內(nèi)，因而去化率波動(dòng)幅度較大，出現(xiàn)大漲大跌行情。杭州、成都、寧波、長(zhǎng)沙等因適銷改善盤集中入市拉動(dòng)去化率穩(wěn)中有增。南京、濟(jì)南、鄭州等去化率均不足20%，延續(xù)筑底行情。
土地市場(chǎng)：12月土地成交規(guī)模翹尾；單月住宅土地成交溢價(jià)率創(chuàng)23年內(nèi)新低。12月全國(guó)（300城）成交土地建面環(huán)比+167%，同比-13%，同比降幅較11月收窄30pct；其中住宅用地成交建面環(huán)比+203%，同比-10
|
|
