>> 浙商證券-房地產行業(yè)點評報告：政策企穩(wěn)地產有決心，效果需時間-240122
| 上傳日期： |
2024/1/23 |
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| 335KB |
| 格式： |
pdf 共2頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
楊凡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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事件
據21世紀經濟報道，近期監(jiān)管部門明確，納入城中村改造、保障房建設的城市擴圍，由城區(qū)常住人口超過300萬的城市分別擴圍至省會城市或城區(qū)常住人口超過200萬的城市，省會城市或城區(qū)常住人口超過100萬的城市。按照相關指標推算，納入城中村改造、保障房建設的城市將由35個分別擴大至52個、106個。此外，這些城市申報的相關項目還需滿足資金收支能夠平衡或者項目收益與融資能夠平衡等條件。包括保障性住房、城中村改造在內的“三大工程”建設是政策重點，監(jiān)管部門已推出多項支持措施，包括中央預算內投資、專項債、抵押補充貸款PSL等。此次新納入的城市中符合條件的項目同樣可以享受相關政策支持，進而穩(wěn)定甚至提振地產投資。
投資要點
三大工程適用城市擴圍，資金支持力度有望擴大
2023年1月2日，央行公布23年12月國家開發(fā)銀行、中國進出口銀行、中國農業(yè)發(fā)展銀行凈新增抵押補充貸款（PSL）3500億元，或用于三大工程。我們認為，三大工程適用城市擴圍意味著原先對應35城三大工程配套資金可能不足，中央及各地大概率會加大資金支持力度以匹配項目城市擴圍，未來PSL資金支持力度可能加大。
政策穩(wěn)定市場決心堅定，三大工程擴圍是標志性事件
2023年房地產行業(yè)銷售面積11.2萬平，同比下降8.5%；銷售額11.7萬億元，同比下降6.5%；開發(fā)投資額11.1萬億元，同比下降9.6%；新開工面積9.5億平，同比下降20.4%，房地產行業(yè)基本面持續(xù)筑底且未見明顯拐點。2023年申萬房地產指數（801180.SI）整體跌幅達27.2%，2024年1月指數延續(xù)波動向下趨勢，1月2日-1月22日，申萬房地產指數下降11.6%。我們認為，當前房地產行業(yè)指數持續(xù)下行，既反映行業(yè)基本面下行，也反映出投資者對政策拉動市場效力的擔憂，但我們認為實際上中央及各地企穩(wěn)地產行業(yè)基本面的決心不可小覷，本次三大工程城市擴圍是標志性事件。
決心在而效果如何有待觀察，傳導至基本面修復仍需時間
我們認為當前推動城中村改造是能夠為房地產市場銷售及投資帶來增量的重要方式，因此短期內推進三大工程的主要發(fā)力點可能仍在各大城市的城中村改造推進上。但是在推進城中村改造的過程中，中央及各地方在政策制度的制定上及實際執(zhí)行中可能仍需磨合，因此短期內政策效力或未即刻顯現，傳導到行業(yè)基本面修復預計仍需一定時間。
投資建議
當前房地產行業(yè)指數對地產政策釋放反映較弱，投資者更加期待行業(yè)基本面出現實質性好轉，但2024H1基本面修復可能仍需時間。我們認為，“去庫存+三大工程”相關政策持續(xù)落地能夠促進財政和貨幣政策持續(xù)發(fā)力，有助于地產行業(yè)基本面企穩(wěn)修復，2022-2023年房地產行業(yè)經歷下行之后，我們認為房地產行業(yè)及行業(yè)指數有望在2024年底到2025年出現修復小高峰。2024H1建議持續(xù)關注行業(yè)基本面修復帶來的催化。我們看好地方國企參與城中村改造帶來的長期業(yè)績彈性：城建發(fā)展、天健集團、越秀地產；同時看好超跌的房地產公司：保利發(fā)展、招商蛇口等。
風險提示
行業(yè)政策落地不及預期，市場銷售不及預期。
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