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土地市場縮量與分化的趨勢仍在繼續(xù)，關(guān)注具備核心城市資源的房企
　　2023年土地市場縮量與分化兩大趨勢均未改變，但邊際的修復(fù)仍值得我們注意。政策端，在供需關(guān)系邊際優(yōu)化的背景之下，土拍政策的限制也在逐步放開，其中兩集中與限地價政策均有所寬松，以鼓勵企業(yè)投資。市場端，盡管總量收縮，但規(guī)模下滑的幅度有所收窄，同時部分城市地市規(guī)模實現(xiàn)增長，展示韌性，部分企業(yè)積極擇時擇地，屯糧筑墻。我們看好重倉核心城市資源以及具備較強拿地能力的房企能夠在市場筑底企穩(wěn)的過程中率先受益。
　　全國土地市場：量減價升的趨勢持續(xù)演繹
　　2023年土地市場供需延續(xù)相對弱勢，價格依然保持增長態(tài)勢。1）供應(yīng)：全年供應(yīng)建筑面積13億平，同比下降24%，供應(yīng)樓面均價3233元/平，同比上升8%；2）成交：成交建筑面積9.5億平，同比下降23%，降幅較22年收窄8個百分點，成交量處于2009-2010年水平；成交總價3.6萬億元，同比下降16%，降幅較22年收窄15個百分點，成交額處于2016-2017年水平。成交樓面均價3735元/平，同比上升9%；3）市場熱度：溢價率由22年3.3%回升至4.5%，流拍率由22年22.2%下降至19.0%，較2021年的高點下降8個百分點，市場供需關(guān)系有所修復(fù)。
　　城市：成交集中度上升，分化仍是主旋律
　　2023年城市土地成交總價的集中度進一步提升，城市間的分化更為明顯。土地成交總價TOP10/TOP30城市占全國成交總價的45%/70%，較22年提升1/3個百分點。從城市層面微觀觀察土地市場的修復(fù)與分化：1）成交規(guī)模變動上，262個城市中僅有77個城市成交建面同比為正，較22年減少4個，但把視角放在成交建面200/500萬平以上的城市上，同比為正的城市有31/10個，較22年增加6/5個。2）溢價率上，高溢價的城市數(shù)量增加揭示土地市場的冷熱不均，溢價率大于1%/5%的城市有121/61個，較22年減少7個/增加10個。無論是成交規(guī)模還是熱度，分化均是主旋律。
　　企業(yè)：央國企強者恒強，龍頭房企重倉核心城市
　　央企與地方國企仍是土地市場拿地主力，地方城投與民企拿地份額降低。權(quán)益拿地金額TOP30房企中，央企、地方國企、地方城投、混合制企業(yè)與民企的拿地總價占比分別為53%、22%、5%、12%、8%，較22年+5.4、+0.4、-5.9、+3.1、-2.9個百分點；其中民企份額下降，但TOP30中民企席位增加。龍頭房企作為市場標(biāo)桿，其投資策略可以反映對于城市未來房地產(chǎn)發(fā)展的判斷。2023年龍頭房企仍普遍選擇重倉一二線城市，但也有部分龍頭房企選擇在三線城市關(guān)注一些點狀機會，其在一線、二線和三線城市的拿地金額占比分別為40%、53%、7%，較22年分別+1.1、-3.6、+2.5個百分點。
　　投資建議
　　重點推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團、萬科A；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團、華潤置地、中國海外發(fā)展；3）物管公司：華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、濱江服務(wù)、招商積余、萬物云。
　　風(fēng)險提示：行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經(jīng)營風(fēng)險。