>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)熱點(diǎn)城市追蹤系列之哈爾濱-哈爾濱：冰雪主題爆火背后的樓市真相-240124
| 上傳日期： |
2024/1/24 |
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| 1365KB |
| 格式： |
pdf 共23頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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核心觀點(diǎn)
歲末年初，冰雪主題帶動(dòng)了哈爾濱的文旅爆火，成為新晉網(wǎng)紅城市，游客、收入達(dá)峰值。根據(jù)中房報(bào)記者從哈爾濱市不動(dòng)產(chǎn)登記中心得到的數(shù)據(jù)：2023年12月，黑龍江省外人士在哈爾濱購(gòu)房（新建商品房和存量房）共辦理不動(dòng)產(chǎn)登記2790件，比2022年12月增加了1867件，同比增長(zhǎng)202.3%。
這波文旅熱度對(duì)城市影響力的提升明顯，但整體來(lái)看，哈爾濱樓市仍然面臨壓力。短視頻時(shí)代下旅游城市容易帶動(dòng)較大的熱度，但對(duì)于樓市的帶動(dòng)作用不大，例如此前的淄博等城市，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)短期或有提振效果，短期內(nèi)酒店、文旅等產(chǎn)業(yè)爆火，但樓市并沒(méi)有明顯變化。城市基本面仍是樓市長(zhǎng)期需求的決定性因素。
對(duì)于哈爾濱的樓市而言，當(dāng)前仍有明顯的壓力，根本矛盾并未解決：1）樓市供大于求，當(dāng)前面臨較大去化壓力。2015年底哈爾濱新區(qū)設(shè)立，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一波快速發(fā)展期。16年商品住宅銷售面積同比增加12.5%，17年銷售面積突破千萬(wàn)平（1089萬(wàn)平），同比增長(zhǎng)19.9%，銷售均價(jià)同比大幅增長(zhǎng)24.0%達(dá)7861元/平。但19、20年受前幾年市場(chǎng)熱度較高的影響，土地供應(yīng)明顯增加，疊加20年的疫情，哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步滑向疲態(tài)。22年商品住宅銷售面積僅359萬(wàn)平，同比下降30.5%，自18年以來(lái)連續(xù)五年出現(xiàn)雙位數(shù)負(fù)增長(zhǎng)，當(dāng)前銷售規(guī)模已經(jīng)不足17年銷售巔峰時(shí)期的三分之一；22年銷售均價(jià)也持續(xù)三年下跌，跌至8327元/平。當(dāng)前哈爾濱仍面臨較大的去化壓力,23年11月末新房去化周期高達(dá)58.6個(gè)月。2）政策已經(jīng)沒(méi)有太多調(diào)整空間，后續(xù)面臨房?jī)r(jià)持續(xù)下行壓力。21年10月“哈十六條”打響了救市第一槍；22年3月全面取消限制性政策，自此哈爾濱的政策調(diào)整空間已基本釋放完畢，后續(xù)政策主要圍繞限貸和購(gòu)房補(bǔ)貼展開(kāi)。除了通過(guò)政策激活本地購(gòu)房需求，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)也開(kāi)始嘗試將外地購(gòu)房人引入哈爾濱，“北房南賣”積極推進(jìn)，但23年9月首次南下賣房零成交。這一輪的樓市政策放松并沒(méi)有起到明顯的效果，主要是因?yàn)樵诖饲暗?7-18年，因新區(qū)和投資熱度帶動(dòng)，市場(chǎng)熱度較高，使得市場(chǎng)客戶提前透支，且房?jī)r(jià)在經(jīng)過(guò)18-20年上漲的補(bǔ)足后，透支了更多的增長(zhǎng)可能性，短期或不具備價(jià)格補(bǔ)漲空間。21年8月開(kāi)始哈爾濱新房、二手房房?jī)r(jià)分別經(jīng)歷了連續(xù)18、19個(gè)月的下滑。23年3、4月經(jīng)歷了短暫的“小陽(yáng)春”后，新房房?jī)r(jià)自23年7月以來(lái)再度持續(xù)下滑，二手房房?jī)r(jià)自5月以來(lái)持續(xù)下滑。23年12月樣本住宅銷售均價(jià)為9077元/平，24年1月二手房房?jī)r(jià)為8176元/平。哈爾濱新房房?jī)r(jià)明顯高于二手房。同時(shí)當(dāng)前哈爾濱二手房市場(chǎng)仍有較大存量，截至23年11月，哈爾濱貝殼二手房掛牌量已經(jīng)達(dá)到10.74萬(wàn)套，哈爾濱二手房掛牌均價(jià)在18-20年間保持在一萬(wàn)元/平上下，23年12月降至8532元/平，自23年8月以來(lái)持續(xù)下滑。2023年除松北區(qū)以外，其余各區(qū)房?jī)r(jià)均面臨下行壓力。哈爾濱雖然仍是黑龍江省內(nèi)房?jī)r(jià)最高的城市，但是東北重點(diǎn)四城中最低的。3）人口持續(xù)凈流出及老齡化趨勢(shì)嚴(yán)重，樓市支撐力不足。21年末常住人口988.5萬(wàn)人，較20年末凈流出12.5萬(wàn)人，常住人口首次跌破千萬(wàn)，自17年以來(lái)連續(xù)5年持續(xù)處于人口凈流出的狀態(tài)。外流的人以中青年為主，人口老齡化程度也在加深，購(gòu)房置業(yè)需求大幅減少。22年末60歲以上老年人占戶籍人口的比重達(dá)到26.4%，較20年提升了2.3pct。4）近兩年房企布局冷淡，品牌開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)氐耐顿Y已經(jīng)停滯兩年，土地市場(chǎng)冷清，后續(xù)可售項(xiàng)目體量與品質(zhì)均不足。華潤(rùn)、綠城、旭輝、金地、中海、綠地、萬(wàn)科等品牌房企在哈爾濱的上一次投資是在20-21年，22-23年以本土地方開(kāi)發(fā)商托底拿地為主。
未來(lái)文旅產(chǎn)業(yè)和冰雪優(yōu)勢(shì)或進(jìn)一步增加哈爾濱的關(guān)注度，帶動(dòng)一部分消費(fèi)潛力。從我們的觀察來(lái)看，哈爾濱旅游的群體多數(shù)以消費(fèi)能力較弱的學(xué)生群體為主，以一次性消費(fèi)為主，不太具備長(zhǎng)期投資能力。因此對(duì)于樓市的提振作用預(yù)計(jì)將較為有限。同時(shí)，我們認(rèn)為，冰雪旅游資源帶有很強(qiáng)的季節(jié)性特征。過(guò)去海南旅游火爆帶動(dòng)了一波購(gòu)房需求，游客購(gòu)置房產(chǎn)是作為旅游度假用，適用時(shí)間長(zhǎng)達(dá)9個(gè)月以上，而哈爾濱冬季旅游和雪季只有4個(gè)月，產(chǎn)生最大效益的時(shí)間也只有4個(gè)月，也會(huì)限制置業(yè)需求的釋放。
風(fēng)險(xiǎn)提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
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