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 2024年是實(shí)物量大年，將重點(diǎn)關(guān)注各個(gè)核心城市保障性住房和城中村改造的推進(jìn)情況。正如我們?cè)?023年12月15日發(fā)布的《發(fā)力實(shí)物量——11月觀察》的報(bào)告中指出，我們預(yù)計(jì)2024年地產(chǎn)新模式整體仍然以強(qiáng)化實(shí)物量、弱化金融屬性為方向，而實(shí)物量的主要增量來(lái)自于保障房和城中村改造。從目前政策及規(guī)劃的出臺(tái)模式來(lái)看，各地在中央大框架下有自由發(fā)揮的空間，即可因城施策，因此需要以城市為對(duì)象進(jìn)行持續(xù)的跟蹤。
　　保障性住房相關(guān)規(guī)劃密集釋出，以配售型保障房為主，進(jìn)度快且規(guī)?？捎^，將對(duì)住房市場(chǎng)帶來(lái)一定程度的重塑。2023年12月住建部對(duì)新一輪保障性住房規(guī)劃進(jìn)行明確后，多省市公開(kāi)2024年或首批配售型保障房的建設(shè)目標(biāo)，其中廣州、深圳、福州和浙江已公布的新建套數(shù)均超1萬(wàn)套，以廣州2024年投入1萬(wàn)套的規(guī)模來(lái)計(jì)算，占2023年住宅成交套數(shù)的14%，占?xì)v史年成交套數(shù)峰值的8%，整體投放規(guī)?？捎^。目前，福州首個(gè)新型配售型保障房項(xiàng)目——福州濱海雙龍新居項(xiàng)目已公布其項(xiàng)目細(xì)節(jié)，包括：（1）保障房在地理位置和配套上與商品房無(wú)明顯差異，但是戶(hù)型相對(duì)更小，價(jià)格也更實(shí)惠；（2）保障房建設(shè)的資金由國(guó)開(kāi)行貸款和企業(yè)自籌組成；（3）承建企業(yè)為地方國(guó)企；（4）與銀行簽署個(gè)人住房貸款合作協(xié)議。我們認(rèn)為福州項(xiàng)目的以上四個(gè)特征存在一定的典型性，預(yù)期為配售型保障房主要的開(kāi)發(fā)模式之一。
　　城中村改造項(xiàng)目落地進(jìn)程相對(duì)較慢，其中具備城中村改造基礎(chǔ)的一線城市相對(duì)領(lǐng)先，其他核心城市整體尚處于潛在項(xiàng)目摸排、典型項(xiàng)目樹(shù)立、相關(guān)制度建設(shè)等前期階段。與保障房相比，城中村改造整體進(jìn)度相對(duì)滯后主要有兩方面原因：（1）改造開(kāi)工前需要大量的協(xié)商時(shí)間；（2）部分核心城市過(guò)去缺乏相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)儲(chǔ)備。各城市間除了推進(jìn)進(jìn)度存在差異之外，改造強(qiáng)度（拆除新建的比例）的差別也較大，例如南寧70%的項(xiàng)目均為拆除新建類(lèi)項(xiàng)目，而合肥的104個(gè)城中村項(xiàng)目要在3年內(nèi)完工，預(yù)期整治提升的比例更高。
　　重組仍然是全年主旋律。2024年的機(jī)會(huì)主要來(lái)自于資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)的困境反轉(zhuǎn)型公司，受益標(biāo)的為旭輝控股集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)等，并繼續(xù)推薦園區(qū)公司，包括中新集團(tuán)、招商蛇口，龍頭房企推薦保利發(fā)展。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：保障性住房和城中村改造的進(jìn)度和規(guī)模不及預(yù)期。