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周期：逐步邁向新的均衡
　　經(jīng)歷20余年的波瀾壯闊之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已告別高增長(zhǎng)，過往累積的矛盾需要消化，疊加整體承壓的宏觀大環(huán)境，行業(yè)正逐步探底并邁向新的均衡點(diǎn)。新的均衡點(diǎn)在哪兒？參考?xì)v史線索和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為未來需求中樞的上限不至于超過2011-2015年，下限不至于低于日韓臺(tái)的終局，預(yù)計(jì)中長(zhǎng)期全國(guó)商品房銷售面積在8-12億平波動(dòng)。2024年總量需求將接近均衡區(qū)間，后續(xù)是否超調(diào)或仍需觀察政策寬松力度與居民端預(yù)期修復(fù)進(jìn)展。
　　政策：回歸常態(tài)，防風(fēng)險(xiǎn)及平滑下行斜率
　　7月政治局會(huì)議定調(diào)“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”后，政策端迎來加速優(yōu)化。從政策目標(biāo)來看，大周期的位置決定了目標(biāo)的單一性，穩(wěn)妥化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是主要選擇，強(qiáng)調(diào)“慢撒氣、有序出清、防止調(diào)整的過快過急”；從政策級(jí)別來看，目前只是在逐步回歸中性或常態(tài)，并沒有進(jìn)入明顯擴(kuò)張或刺激階段，所以政策短期效果大概率還是平滑下行斜率。
　　行業(yè)：仍處于調(diào)整階段，總量將接近均衡區(qū)間
　　政策短期效果大概率還是平滑下行斜率，預(yù)計(jì)行業(yè)基本面仍將有所調(diào)整2024年總量可能接近均衡區(qū)間。銷售在供需兩端都有一定壓力，補(bǔ)庫(kù)存意愿仍處低位，還將面臨拿地聚焦高能級(jí)城市引致的縮量效應(yīng)，只有竣工環(huán)節(jié)有不確定性，保交樓政策決定方向和彈性。
　　經(jīng)營(yíng)：土地競(jìng)買規(guī)則調(diào)整，競(jìng)爭(zhēng)格局繼續(xù)重塑
　　土地市場(chǎng)的低迷態(tài)勢(shì)在2023年未見扭轉(zhuǎn)，房企拿地投資依舊量入為出，土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化的特質(zhì)顯著。優(yōu)質(zhì)房企拿地更加聚焦核心城市，由國(guó)央企和極少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企主導(dǎo)的行業(yè)格局漸趨明朗。取消地價(jià)上限后定價(jià)權(quán)重新交還給市場(chǎng)，房企拿地格局或?qū)⒗^續(xù)重塑，中長(zhǎng)期將利好資金實(shí)力雄厚、現(xiàn)金流穩(wěn)健、產(chǎn)品開發(fā)能力突出的優(yōu)質(zhì)國(guó)央企標(biāo)的。
　　新發(fā)展模式：路徑逐步清晰，政策穩(wěn)步推進(jìn)
　　隨著需求支撐因素弱化、供求關(guān)系發(fā)生深刻變化，傳統(tǒng)的“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式已無法維系，向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型是必然趨勢(shì)。目前新發(fā)展模式仍在探索，租售并舉和雙軌制，通過推進(jìn)城中村改造改善居住環(huán)境、規(guī)劃建設(shè)保障性住房完善住房制度和供應(yīng)體系、拓展公募REITs試點(diǎn)范圍盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、規(guī)范物業(yè)管理提升服務(wù)質(zhì)量等，是新發(fā)展模式的重要方向。
　　投資建議：關(guān)注具備穿越周期能力的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商和弱周期性板塊的優(yōu)質(zhì)龍頭
　　行業(yè)正逐步邁向新的均衡點(diǎn)，目前政策級(jí)別只是在回歸中性或常態(tài)，并沒有進(jìn)入明顯的擴(kuò)張或刺激階段，短期效果大概率還是平滑下行斜率，預(yù)計(jì)行業(yè)基本面仍將有調(diào)整，內(nèi)生和外力層面的“修復(fù)力量”尚未成型，行業(yè)仍處“潛”的階段。由國(guó)央企和極少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企主導(dǎo)的行業(yè)格局漸趨明朗，新發(fā)展模式仍在穩(wěn)步探索。當(dāng)前時(shí)點(diǎn)關(guān)注兩條主線：1）具備穿越周期能力且產(chǎn)品力突出的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商；2）股價(jià)超調(diào)的弱周期性板塊的優(yōu)質(zhì)龍頭，包括物業(yè)管理和代建行業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　1、低線城市需求表現(xiàn)持續(xù)低于預(yù)期；
　　2、房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表受損；
　　3、重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇。