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法拍房的內(nèi)涵和原由是什么？
　　法拍房指被法院強制執(zhí)行拍賣的房產(chǎn)，當(dāng)債務(wù)人無法清償債務(wù)時，債權(quán)人經(jīng)司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣所得案款用于償還債務(wù)。法拍案件量與經(jīng)濟(jì)景氣度正相關(guān)，當(dāng)前法拍案件背后的主要原因主要是抵押類貸款違約、民間借貸糾紛、金融犯罪和司法沒收等，由于收入減少或房價下跌而停止償還按揭的案件占比相對較低；全國居民家庭購房平均首付比例較高，對房價下跌的容忍度較大；此外，信用和文化體制也構(gòu)成強約束，停貸居民將上征信黑名單，會對出行、工作、消費甚至家人等產(chǎn)生很大負(fù)面影響，不到萬不得已不會輕易停貸。
　　當(dāng)前法拍房市場量價如何？
　　經(jīng)濟(jì)下行背景下，潛在法拍房量或?qū)⒃鲩L，但受制于法院處置能力，實際掛拍量則沒那么大，整體雖有增長但增幅相對可控，中西部省份掛拍量相對較大，成交率不到30%，折扣率則持續(xù)下行至80%。1、總量角度，此前司法拍賣活動一般線下舉行，2012年起開始進(jìn)駐網(wǎng)絡(luò)平臺，從2017年阿里重點做拍賣市場開始，線上處置體量持續(xù)放大，但總量與增幅仍相對可控，主要由于：1）從案件起源到進(jìn)入法拍流程一般要1-2年的時間，在現(xiàn)有法院與司法人員數(shù)量相對穩(wěn)定的情況下，案件處理能力相對受限，短期掛拍量很難暴增；2）債權(quán)人起訴的初衷是追回欠款，能協(xié)商的情況下會優(yōu)先選擇私下和解，且在實操中也能見到部分掛拍標(biāo)的會因償還欠款而撤拍。根據(jù)國信達(dá)與緯房研究的數(shù)據(jù)，2023年全國法拍房掛拍量53.4萬套（+21%），其中住宅/商業(yè)/工業(yè)/其他分別占比59%/35%/1%/5%；2023年成交15.1萬套（+20%），成交率28%（-0.2pct），其中住宅成交11.3萬套，成交率36%。2、區(qū)域分布角度，掛拍量TOP5為成都、重慶、鄭州、南寧、昆明，掛拍量較高可能與當(dāng)?shù)胤刨J要求或營商環(huán)境有關(guān)。3、折扣率角度，2023年平均成交折扣率為80%（-13pct），隨著樓市景氣度下行，法拍房成交率維持低位，折扣率則趨勢性下行，其中住宅/商業(yè)/工業(yè)/其他業(yè)態(tài)的平均折扣率為79%/80%/91%/80%。
　　法拍房對商品房影響幾何？
　　從掛拍量與參與度來看，法拍房對二手樓市影響不大。1）司法處置能力有約束，掛拍量與成交量不可能短期暴增，2023年全國二手住宅成交量預(yù)計596萬套（貝殼研究院），住宅類法拍掛拍量與成交量占比僅5.3%和1.9%，即使是掛拍量最大的成都，其掛拍與成交占比也僅10.2%和3.4%，即便考慮公開數(shù)據(jù)不全面，掛拍量放大后的占比也不大。2）市場對法拍房的擔(dān)憂主要是中介和自媒體放大宣傳的結(jié)果，這個過程中往往忽視了法拍房個體處置的難度、參與主體背后的真實意愿，單純從折扣率角度給出輿論導(dǎo)向，法拍價并不等同于正常市場價；其實大部分居民對法拍房的認(rèn)知度和參與度都不高，這是相對小眾且專業(yè)的細(xì)分市場。綜合而言，法拍房體量與增速相對可控，且是少部分主體參與的小眾市場，對二手樓市的負(fù)面影響相對較小。
　　投資建議：關(guān)注優(yōu)質(zhì)開發(fā)龍頭和弱周期標(biāo)的。
　　法拍房與經(jīng)濟(jì)景氣度正相關(guān)，主要源自經(jīng)濟(jì)或刑事案件而非停貸；雖然潛在體量或在增加，但受制于信用體制環(huán)境與司法處置能力，實際掛拍量沒那么大且增幅可控，公開成交數(shù)據(jù)占二手之比僅個位數(shù)，且認(rèn)知度和參與度都不高。當(dāng)前行業(yè)仍在尋找新均衡，量的急跌正在過去，房價尚存結(jié)構(gòu)性壓力。建議關(guān)注供給側(cè)勝出型房企，以及穩(wěn)定現(xiàn)金流和三大工程相關(guān)標(biāo)的。
　　風(fēng)險提示
　　1、潛在掛拍量持續(xù)增加；2、成交折扣率持續(xù)下行；3、公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)的局限性。