>> 華創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)重大事項(xiàng)點(diǎn)評：融資定點(diǎn)松動，后續(xù)仍待觀察-240125
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事項(xiàng)：
2024年1月24日，中國人民銀行辦公廳、國家金融監(jiān)督管理總局辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》。2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券。
評論：
過去經(jīng)營性物業(yè)貸款用途方面只能與物業(yè)相關(guān)，此次則定點(diǎn)擴(kuò)大至償還母公司存量債務(wù)及公開市場債券，簡化了債務(wù)置換流程。1）過去的要求下，經(jīng)營性物業(yè)貸款可用于承貸物業(yè)在經(jīng)營期間的維護(hù)、改造、裝修等與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求，以及置換借款人為建設(shè)或購置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等。從上述要求可以看出，經(jīng)營性物業(yè)貸實(shí)際是用于承貸物業(yè)相關(guān)支出或者因支出形成的負(fù)債。當(dāng)然在償還股東借款后，資金用途可由股東支配。2）此次經(jīng)營性物業(yè)貸款用途定點(diǎn)擴(kuò)大，即2024年底前可用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券，本質(zhì)上是定點(diǎn)簡化了經(jīng)營性物業(yè)貸置換其他借款的流程，也便于對資金用途的監(jiān)管。
預(yù)計貸款用途的放松可以適度提升經(jīng)營性物業(yè)貸抵押率。一方面，過去經(jīng)營性物業(yè)貸抵押率的上限為60%，此次上調(diào)至70%。另一方面，由于過去有較為嚴(yán)格的貸款用途的限制，這就導(dǎo)致如果實(shí)際物業(yè)對應(yīng)的貸款或者股東借款不足，則抵押率也受到一定限制。此次，經(jīng)營性物業(yè)貸的使用范圍定點(diǎn)擴(kuò)大用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券，預(yù)計實(shí)際貸款額度將有所提升。
貸款用途的放松也降低了貸款違規(guī)風(fēng)險。1）本次政策明確可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸的商業(yè)性房地產(chǎn)范圍包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目等，不包括商品住房、租賃住房，適當(dāng)擴(kuò)大了貸款發(fā)放的物業(yè)類型。2）政策明確了經(jīng)營性物業(yè)貸款的借款人可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，降低了銀行在發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸中的違規(guī)風(fēng)險。
金融街、新城控股投資性房地產(chǎn)/總資產(chǎn)規(guī)模比例較高。1）多數(shù)房企過去以住宅開發(fā)業(yè)務(wù)為主，較少布局商辦類資產(chǎn)運(yùn)營。以投資性房地產(chǎn)價值/總資產(chǎn)規(guī)模衡量，金融街、新城控股相對較高，2022年底投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)規(guī)模約25%，金地、萬科在6%左右。2）從微觀層面來看，近年來已有部分房企將運(yùn)營情況良好、現(xiàn)金流穩(wěn)定的資產(chǎn)做抵押貸款或經(jīng)營性物業(yè)貸融資。當(dāng)前部分運(yùn)營物業(yè)租金面臨下行壓力，預(yù)計銀行或?qū)ι虡I(yè)性房地產(chǎn)運(yùn)營狀況、現(xiàn)金流水平要求難以大幅降低，政策帶來的增量資金規(guī)模仍有待觀察。
經(jīng)營性物業(yè)貸新政可以在一定程度上緩解部分房企的融資現(xiàn)金流，但對于全行業(yè)，主要矛盾仍在供需關(guān)系重大變化后，低效土儲的處置以及資產(chǎn)價格下跌的壓力。2024年出現(xiàn)板塊性機(jī)會仍需等待有轉(zhuǎn)折性的政策出現(xiàn)，重點(diǎn)關(guān)注相對確定性機(jī)會：1）城中村改造；2）部分房企率先解決歷史土儲問題，估值中樞有望提升，關(guān)注綠城中國、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、濱江集團(tuán)、天地源、中新集團(tuán)、城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團(tuán)等。
風(fēng)險提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表。
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