>> 方正證券-房地產(chǎn)行業(yè)專題報告：如何看待當前時點地產(chǎn)板塊投資機會？-240125
| 上傳日期： |
2024/1/26 |
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| 333KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
方正證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
劉清海 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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基本面雖在調(diào)整，但結(jié)構(gòu)性機會仍存，核心城市二手房成交保持活躍。2023年全年商品房銷售面積/銷售金額累計同比分別-8.5%/-6.5%,當下行業(yè)出于城鎮(zhèn)化放緩、新生兒數(shù)量減少等原因，銷售依然承壓。但是，根據(jù)我們的地產(chǎn)高頻數(shù)據(jù)跟蹤關(guān)注到，包含北京、深圳、杭州等主要核心城市在內(nèi)的14城二手房成交量，2023年持續(xù)位于三年間高位。聚焦到近期數(shù)據(jù)，核心城市二手房成交活躍熱度延續(xù)，截至2024年1月23日，深圳二手房成交面積7天移動均值同比+123%、南京+181%、青島+116%、蘇州+151%、廈門+109%（歷史數(shù)據(jù)已基于2024年春節(jié)時間進行修正，以規(guī)避春節(jié)效應對同比的影響），這些數(shù)據(jù)表明，當下房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性機會值得重視，部分核心城市的置業(yè)需求仍然旺盛。
多端政策短期內(nèi)持續(xù)催化，全方位合力構(gòu)成強支撐。2024開年尚未滿月，地產(chǎn)相關(guān)利好政策全面發(fā)力，彰顯政策穩(wěn)地產(chǎn)的信心堅定不動搖，其中：需求端，海口與上海放松限購：①1月9日，?？谑凶〗ň址潘蓸鞘泄芸卣?，“樓市管控最嚴省”松綁限購；②1月13日，上海市青浦區(qū)與奉賢區(qū)放松限購政策。
融資端，多項創(chuàng)新政策出臺支持：①1月5日，金融加大對住房租賃的金融支持；②1月13日，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制加速建立；③1月24日，經(jīng)營性物業(yè)貸款在額度、用途等方面得到完善與突破。
供給端，三大工程持續(xù)落地：①1月4日，深圳發(fā)布城中村改造細則，城改可行模式逐漸清晰；②1月初，青島首批租賃住房貸款支持計劃試點18.5億元貸款落地，支持收購首批存量住房項目7個，涉及房屋總套數(shù)2319套。
其它端，降準+浦東改革試點推動：①1月24日，央行宣布將于2月5日下調(diào)存款準備金率0.5個百分點，向市場提供長期流動性1萬億元；②浦東綜合改革試點方案引領(lǐng)全國建設(shè)更高水平開放型經(jīng)濟新體制，對地產(chǎn)行業(yè)良性影響值得重視，利好本地國有開發(fā)商。
地產(chǎn)風險整體可控，國央企融資暢通，且優(yōu)質(zhì)民企存在騰挪空間。雖然行業(yè)出險尚未結(jié)束，但是關(guān)注到：①國央企方面，融資較為暢通，信貸、債券、股權(quán)等融資渠道窗口開放，且融資成本較低，流動性壓力較??；②民企方面，政策多次強調(diào)“一視同仁”，且融資協(xié)調(diào)機制的建立或可為有效抓手，進一步鞏固銀行和民企的互信，近日經(jīng)營性物業(yè)貸款于用途與額度等多方面的突破，更是利好經(jīng)營性物業(yè)較多的優(yōu)質(zhì)民企，如龍湖集團、新城控股等。我們認為，行業(yè)風險得以控制，是修復需求側(cè)購房信心、提升房企側(cè)投資開工意愿的核心前提，在融資窗口較為敞開的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)風險或整體可控。
估值處于歷史低位區(qū)間、持倉低配比例再擴大，板塊反彈彈性充足。估值方面：房地產(chǎn)板塊股價不斷調(diào)整，目前板塊估值仍處于歷史低位區(qū)間，估值修復空間較大。從地產(chǎn)板塊整體PE來看，申萬房地產(chǎn)最新PE約為11.9倍，仍處于歷史低位區(qū)間，從板塊相對PE來看，申萬房地產(chǎn)相對滬深300的PE約為1.1倍，同樣位于歷史低位區(qū)間?；鸪謧}方面：2023Q4房地產(chǎn)板塊公募基金持倉360.0億元，環(huán)比下降26.08%，且持倉相對標準行業(yè)配置比例低配0.57個百分點，低配幅度擴大。我們認為，當下行業(yè)估值處于歷史低位區(qū)間，且持倉低配比例再擴大，但是行業(yè)企穩(wěn)具備政策環(huán)境，板塊反彈彈性充足。
投資建議：地產(chǎn)風險整體可控，基本面具備結(jié)構(gòu)性支撐，政策催化之下，看好地產(chǎn)板塊持續(xù)反彈。標的方面，核心關(guān)注：浦東金橋、天地源、我愛我家、保利發(fā)展。此外，建議關(guān)注以下主線：①浦東改革主題（中華企業(yè)、外高橋、上海臨港、陸家嘴）；②二手房賽道（貝殼-W）；③高股息（建發(fā)股份、南京高科、中國國貿(mào)）。
風險提示：政策落地不及預期；信用風險持續(xù)蔓延；樓市回暖不及預期。
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