>> 方正證券-房地產(chǎn)行業(yè)事件點評報告：降準落地，房企融資同獲支持-240125
| 上傳日期： |
2024/1/26 |
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| 371KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
方正證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
劉清海 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權限： |
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事件：1月24日，央行宣布將于2月5日下調存款準備金率0.5個百分點，向市場提供長期流動性1萬億元；同日，中國人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》（以下簡稱《通知》），細化了商業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務管理口徑、期限、額度、用途等要求。
降準再釋放貨幣寬松信號，流入樓市資金體量或較為可觀。本次降準幅度由前兩年的每次0.25個百分點提高至0.5個百分點，力度顯著增強，釋放中長期流動性資金約1萬億元，激勵金融機構增加對實體的資金投入，從而修復經(jīng)濟預期，提振市場信心。我們認為，房地產(chǎn)作為資金最為敏感的行業(yè)之一，降準的利好或將最終傳遞至樓市，疊加近期PSL的投放，持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)的影響或將從量變引發(fā)質變，促進樓市企穩(wěn)，回歸健康發(fā)展良性軌道。
地產(chǎn)化解風險再獲新工具，融資支持力度持續(xù)加大表明政策決心。2024開年尚未滿月，金融加快頻率、加大力度支持房地產(chǎn)行業(yè)融資：①1月5日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，以支持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場；②1月13日，住房城鄉(xiāng)建設部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制的通知》，對開發(fā)建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調整還款安排、新增貸款等方式予以支持；③此次經(jīng)營性物業(yè)貸款又于用途、額度等多方面施行突破。我們認為，《通知》再度完善了地產(chǎn)化解風險的工具箱，同時金融政策的不斷突破表明政策對房地產(chǎn)行業(yè)的信心與支持堅定不動搖。
突破一：經(jīng)營性物業(yè)貸款可用于償還房地產(chǎn)企業(yè)存量債務?！锻ㄖ访鞔_，2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎上，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領域相關貸款和公開市場債券。我們認為，《通知》對貸款用途的要求存三大重要變化：①允許經(jīng)營性物業(yè)貸款的用途脫離對應物業(yè)；②允許貸款用于償還企業(yè)及集團控股公司存量債務；③允許償還公開市場債務。這一用途的擴展將對房地產(chǎn)企業(yè)流動性的改善發(fā)揮重要作用的同時，修復需求側對房企高質量竣工交付的信心。
突破二：經(jīng)營性物業(yè)貸款額度提升至物業(yè)評估價值的70%?！锻ㄖ诽岢觥敖?jīng)營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70%”。此處貸款額度較現(xiàn)有商業(yè)銀行的要求有所提升：原先金融機構在開展經(jīng)營性物業(yè)貸款時要求原則上貸款額度最高不超過物業(yè)評估價值60%，《通知》將承貸額度提升到70%。我們認為，經(jīng)營性物業(yè)貸款額度的提升，疊加央行降準釋放的流動性，會同PSL等政策性資金的逐漸入市，房地產(chǎn)行業(yè)所處的政策與資金環(huán)境不斷寬松，企業(yè)化解風險，平穩(wěn)健康發(fā)展具備政策條件。
“一視同仁”再獲提及，地方與銀行層面有望加速響應要求?！锻ㄖ访鞔_，人民銀行、金融監(jiān)管總局將指導商業(yè)銀行抓緊落實《通知》要求，依法合規(guī)開展經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。我們認為，近期遼寧、江西等地先后推進落實房地產(chǎn)融資協(xié)調機制，表明該機制具備可操作性，此次《通知》再強調相關表述，地方層面或將繼續(xù)以融資協(xié)調機制為抓手，快速落實“一視同仁”等相關要求，助力行業(yè)信心恢復。
投資建議：降準疊加經(jīng)營性物業(yè)貸款于用途與額度等多方面的突破，表明政策對房地產(chǎn)行業(yè)的信心與支持堅定不動搖。同時《通知》再強調“一視同仁”相關表述，地方層面或將繼續(xù)以融資協(xié)調機制為抓手，快速落實相關要求，助力行業(yè)信心恢復，利好經(jīng)營性物業(yè)較多的房企，包括民營房企龍湖集團、新城控股等，以及混合制房企萬科A等。標的方面，核心關注:保利發(fā)展、天地源、我愛我家、浦東金橋。此外，建議關注:①城中村改造(越秀地產(chǎn)、天健集團、建發(fā)展、中華企業(yè));②存量房賽道(貝殼-W);③優(yōu)質民企(新城控股、龍湖集團);④格局優(yōu)化(招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)國際集團)。
風險提示：政策落地不及預期；信用風險持續(xù)蔓延；樓市回暖不及預期。
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