>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)于廣州限購(gòu)政策及相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)政策優(yōu)化的點(diǎn)評(píng)：廣州限購(gòu)優(yōu)化帶來(lái)增量購(gòu)買力；近期各部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)供需兩端均作出積極表態(tài)和政策支持，有助提升市場(chǎng)信心-240129
| 上傳日期： |
2024/1/29 |
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| 866KB |
| 格式： |
pdf 共8頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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事件
2024年1月27日起，廣州優(yōu)化限購(gòu)政策。1）在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，購(gòu)買建筑面積120平以上（不含120平）住房，不納入限購(gòu)范圍。2）在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，或在廣州市存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計(jì)劃出售的，購(gòu)買住房時(shí)相應(yīng)核減家庭住房套數(shù)。3）對(duì)于具備合并不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)條件的房屋，購(gòu)房人可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)、合并登記業(yè)務(wù)一同辦理。4）商服類物業(yè)不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象。
核心觀點(diǎn)
120平以上住房不納入限購(gòu)范圍，按面積段劃分限購(gòu)范圍為一線城市中首次，打開(kāi)外地人在廣州購(gòu)買改善型住房的口子，增加了房票。新政規(guī)定，不論是否為本市戶籍，居民家庭和個(gè)人新購(gòu)買建面120平以上住房，均不納入限購(gòu)范圍；已有的120平以上住房，不計(jì)入名下已擁有住房套數(shù)核算。這是繼2023年9月20日廣州放開(kāi)非中心城區(qū)限購(gòu)后，對(duì)于限購(gòu)政策的再度優(yōu)化。我們認(rèn)為，這將促進(jìn)改善型購(gòu)房需求釋放，提升大戶型產(chǎn)品的市場(chǎng)活躍度，同時(shí)非廣州戶籍也可以到廣州購(gòu)買120平以上住房，將帶來(lái)一定的外部增量購(gòu)買力。
廣州120平以上住房成交占比提升，但限購(gòu)區(qū)域內(nèi)仍然供大于求。根據(jù)克而瑞，2023年廣州120平以上的新房住宅成交2.01萬(wàn)套，占比27%，較2021年提升了3.8個(gè)百分點(diǎn)；120平以上的二手房成交2.12萬(wàn)套，占比20%，較2021年提升了5個(gè)百分點(diǎn)。從目前廣州限購(gòu)區(qū)域（越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙）來(lái)看，120平以上的新房供求比更大，2023年合計(jì)供應(yīng)1.05萬(wàn)套，占限購(gòu)區(qū)的42%，成交8409套，占限購(gòu)區(qū)的37%。2023年限購(gòu)區(qū)域的新房成交之中，120平以上的成交均價(jià)是72445元/平，而120平以下僅42579元/平。廣州大戶型限購(gòu)政策的取消，順應(yīng)了廣州中心區(qū)大戶型供應(yīng)較多以及改善性需求增加的趨勢(shì)，也將有利于增加和留住高端購(gòu)買力。
此外，廣州新政還支持“租一買一”、“賣一買一”，名下備案出租或掛牌出售的房源不計(jì)入名下已擁有住房套數(shù)核算。其中“租一買一”的政策具備創(chuàng)新性，我們認(rèn)為這將有利于釋放已經(jīng)在廣州有房的人再次購(gòu)買住房的增量需求。
廣州庫(kù)存及去化周期本身就較高，同時(shí)前期政策效果邊際減弱，因此此時(shí)出臺(tái)新政有利于及時(shí)緩解需求走弱的局面。根據(jù)廣州房管局，截至2023年末，廣州市整體新房庫(kù)存量（住宅可售面積）1173.6萬(wàn)平，去化周期19.8個(gè)月，庫(kù)存量及去化周期整體處于高位水平。截至2024年1月27日，貝殼官網(wǎng)顯示的廣州二手房掛牌量為14.2萬(wàn)套，按照2023年全年廣州二手房成交量10.6萬(wàn)套來(lái)計(jì)算，當(dāng)前二手房去化也需要16.1個(gè)月。從過(guò)去政策放松情況來(lái)看，廣州限購(gòu)政策的放松效果較好，預(yù)計(jì)此次新政短期對(duì)市場(chǎng)帶動(dòng)效果較強(qiáng)。2023年廣州認(rèn)房不認(rèn)貸（8月30日）、降首付比例與利率（9月8日）、局部限購(gòu)放松（9月20日）后的一個(gè)月內(nèi)日均新房成交套數(shù)較政策前一個(gè)月分別提升70%、67%、87%，政策對(duì)新房市場(chǎng)的帶動(dòng)效果較好；而二手房市場(chǎng)在政策后的9、10月未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)，11、12月二手房成交有所回升。不過(guò)，2024年1月（至26日）廣州新房成交套數(shù)日均值僅105套，較2023年12月的204套明顯下降，處于2022年12月以來(lái)的最低水平。前期政策效果已經(jīng)邊際減弱，新政策出臺(tái)的緊迫性較強(qiáng)。
政策還對(duì)業(yè)務(wù)辦理和商服類物業(yè)轉(zhuǎn)讓對(duì)象提出了新的規(guī)定：1）“對(duì)于具備合并不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)條件的房屋，購(gòu)房人可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)、合并登記業(yè)務(wù)一同辦理”。支持“雙證合一”、“多證合一”，一方面，有利于及時(shí)釋放購(gòu)房名額；另一方面，也有利于交易的效率提升。2）商服類物業(yè)不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象，可以轉(zhuǎn)讓給法人單位，也可以轉(zhuǎn)讓給個(gè)人。根據(jù)克而瑞，截至2023年末，廣州公寓、商業(yè)和辦公的可售庫(kù)存分別為157、327、227萬(wàn)平，去化周期分別為33、68、65個(gè)月，去化壓力較大，該舉措有利于商服類物業(yè)去庫(kù)存。
整體而言，我們認(rèn)為此次廣州限購(gòu)政策的放松力度超出市場(chǎng)預(yù)期，尤其是以面積段的形式放開(kāi)限購(gòu)，與以往按照區(qū)域或人群局部和定向放松限購(gòu)不同。預(yù)計(jì)廣州市場(chǎng)的成交量短期將有所回升；但基于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)仍然較弱、居民收入預(yù)期較差，居民對(duì)于大戶型高端物業(yè)的購(gòu)買力和購(gòu)買意愿能有多大程度的提升仍需要觀察，政策效果的持續(xù)性也可能較弱。中長(zhǎng)期來(lái)看，居民對(duì)收入和房?jī)r(jià)預(yù)期的扭轉(zhuǎn)才能使寬松政策起到更好的疊加效用。按照以往經(jīng)驗(yàn)，廣州一直是最早出臺(tái)寬松政策的一線城市，示范效應(yīng)顯著。因此市場(chǎng)對(duì)后期其他一線城市是否會(huì)放開(kāi)限購(gòu)也充滿想象，提振了市場(chǎng)情緒。
結(jié)合近期各部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)的表態(tài)來(lái)看，行業(yè)供需兩端都獲得了一定的“強(qiáng)心劑”。對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生了明顯的轉(zhuǎn)變，對(duì)于實(shí)質(zhì)解決行業(yè)問(wèn)題的迫切度明顯提升。1）“項(xiàng)目白名單”的落地凸顯此次對(duì)融資支持的決心。1月5日住建部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，更加精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求；1月26日住建部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)各地方要抓緊出名單
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