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日本房地產(chǎn)市場調(diào)整后走向成熟
　　日本房地產(chǎn)在歷史上經(jīng)歷了多次發(fā)展和改革來適應(yīng)多變的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)，社會(huì)，政治環(huán)境。二戰(zhàn)結(jié)束后，日本房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了短暫的快速成長繁榮后泡沫經(jīng)濟(jì)破裂，在20世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)快速回落。進(jìn)入21世紀(jì)后，在經(jīng)歷了一系列的政策調(diào)整以及刺激下，日本房地產(chǎn)行業(yè)漸漸復(fù)蘇，逐漸回歸良性發(fā)展。
　　日本房地產(chǎn)市場規(guī)模增長放緩，呈現(xiàn)成熟期特點(diǎn)
　　受到人口老齡化和少子化的影響，日本房地產(chǎn)市場的需求逐步進(jìn)入平穩(wěn)釋放期，盡管目前地產(chǎn)投資仍有一定熱度，但人口需求減弱，供給減少等因素為日本房地產(chǎn)市場增加不確定性。
　　利率長期下行及對沖政策緩解行業(yè)下行壓力
　　利率調(diào)整是日本政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要方式之一。日本長期實(shí)行低利率的寬松貨幣政策以刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。低借貸成本導(dǎo)致日本總貸款額創(chuàng)新高，居民貸款不斷增加也增加日本家庭經(jīng)濟(jì)壓力。家庭收入增長緩慢，人口老齡化，消費(fèi)水平下降等因素也在不斷的影響著日本房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
　　日本房地產(chǎn)企業(yè)營收向多元化發(fā)展
　　21世紀(jì)后，日本房地產(chǎn)主要開發(fā)商營收穩(wěn)步增長，公司財(cái)務(wù)狀況保持良好，但受人口結(jié)構(gòu)變化、房地產(chǎn)開發(fā)飽和、投資收益下降等影響，日本房地產(chǎn)行業(yè)逐漸向服務(wù)業(yè)發(fā)展。包括三井不動(dòng)產(chǎn)等多家房地產(chǎn)開發(fā)商主要營收已轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，包括房屋租賃、資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)。同時(shí)，在成熟的城鎮(zhèn)化過程中，日本房地產(chǎn)公司對餐飲娛樂，酒店旅游，醫(yī)療服務(wù)等業(yè)務(wù)的相關(guān)投資也在不斷探索。
　　投資建議
　　日本房地產(chǎn)的調(diào)整對中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有一定借鑒意義，防止房地產(chǎn)下滑失速是政策關(guān)注的重點(diǎn)，未來國內(nèi)地產(chǎn)政策有望在需求端及保障房，城中村改造等領(lǐng)域發(fā)力，一定程度支撐房地產(chǎn)銷售和投資。我們建議重點(diǎn)關(guān)注資金實(shí)力較強(qiáng)、土儲(chǔ)更為優(yōu)質(zhì)充裕的國央企，以及在本輪行業(yè)出清中率先完成信用修復(fù)的優(yōu)質(zhì)民企。此外二手房市場恢復(fù)強(qiáng)勁，建議關(guān)注存量房龍頭企業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：
　?。?）政策效果滯后性風(fēng)險(xiǎn)；（2）房地產(chǎn)市場超預(yù)期下行風(fēng)險(xiǎn);（3)金融市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)