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事件：1月30日，上海發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市住房限購(gòu)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）；新華日?qǐng)?bào)報(bào)道蘇州全面取消限購(gòu)。
　　點(diǎn)評(píng)：滬蘇不同程度放松限購(gòu)是樓市區(qū)域分化格局之下的必要之舉，延續(xù)了廣州放松限購(gòu)的示范效果，一線城市“漸進(jìn)式”加大本地購(gòu)房支持力度或?yàn)榇髣?shì)所趨。
　　1）根據(jù)《通知》，截至購(gòu)房之日，在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿5年及以上的非上海市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）。根據(jù)新華日?qǐng)?bào)報(bào)道，1月30日，蘇州全面取消限購(gòu)，買房不再審核購(gòu)房資格，但新房限售政策仍為兩年。
　　2）《通知》意味著非上海市戶籍的單身人士在繳滿5年社?；騻€(gè)稅后，將有資格在外環(huán)外指定區(qū)域購(gòu)買1套住房，取消了此前非上海戶籍人士需“已婚”才有購(gòu)房資格的限制。同日，蘇州開始全面取消限購(gòu)，是自2023年9月份蘇州市政府提出“對(duì)于購(gòu)買120平方米及以上商品住房不再進(jìn)行購(gòu)房資格審核”后的再次限購(gòu)政策松綁。我們認(rèn)為滬蘇兩市積極放松限購(gòu)將有效釋放本地購(gòu)房需求。
　　3）我們?cè)谇捌趫?bào)告中提出：“2023年全年，光大核心30城商品住宅(不含保障)累計(jì)成交金額……同比-1.2%；其中，北上廣深杭蓉累計(jì)成交金額……同比+3.2%，余下二線24城累計(jì)成交金額……同比-5.1%”、“廣州放開120平以上住房限購(gòu)等……或?yàn)槠渌诵某鞘蟹潘上拶?gòu)提供重要政策借鑒，一線城市購(gòu)房支持力度有望進(jìn)一步提升”，可以看到，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，樓市區(qū)域分化格局凸顯，核心一二線城市購(gòu)房需求相對(duì)企穩(wěn)，較多二線城市購(gòu)房需求不足，因城施策是必要之舉。除蘇州外，南京、濟(jì)南、青島等二線城市已于23年下半年陸續(xù)全面放開限購(gòu)，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的大背景之下，二線城市對(duì)樓市過熱時(shí)期出臺(tái)的限制措施應(yīng)放盡放已漸成趨勢(shì)，而一線城市“漸進(jìn)式”加大本地購(gòu)房支持力度亦為大勢(shì)所趨。核心城市樓市優(yōu)化政策或?qū)⒅鞘小靶￡柎骸比缙诘絹?，促進(jìn)市場(chǎng)銷售逐步企穩(wěn)。(詳見前期外發(fā)報(bào)告《廣州放開120平以上住房限購(gòu)，一線城市購(gòu)房支持力度有望進(jìn)一步提升——對(duì)近期房地產(chǎn)政策的跟蹤報(bào)告》、《2023年百?gòu)?qiáng)房企銷售金額-18%，核心30城商品住宅成交企穩(wěn)——百?gòu)?qiáng)房企及光大核心30城銷售跟蹤（2023年12月）》)
　　投資建議：2023年，監(jiān)管部門密集發(fā)聲，明確房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，中央政治局會(huì)議指出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化。從供給側(cè)看，通過信貸、債券、股權(quán)等“三箭連珠”有力提振房地產(chǎn)行業(yè)信心，監(jiān)管持續(xù)強(qiáng)調(diào)不同所有制房企融資“一視同仁”，并提出房地產(chǎn)融資“三個(gè)不低于”，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制；從需求側(cè)看，中央及地方政策利好持續(xù)發(fā)力，5年期LPR多次下調(diào)，地方政府“因城施策”加大合理住房消費(fèi)支持力度，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”，下調(diào)首付比例及按揭利率等，對(duì)多孩家庭和人才購(gòu)房給予進(jìn)一步支持等，區(qū)域分化格局進(jìn)一步凸顯。投資建議關(guān)注三條主線：1）看好具備片區(qū)綜合開發(fā)能力，有機(jī)會(huì)參與超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的穩(wěn)健龍頭房企，建議關(guān)注招商蛇口、保利發(fā)展、中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、萬科A/萬科企業(yè)、濱江集團(tuán)。2）消費(fèi)類商業(yè)公募REIT積極推進(jìn)，看好先發(fā)布局多元賽道，存量資產(chǎn)資源豐富，在商業(yè)地產(chǎn)賽道具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的房企，建議關(guān)注華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、新城控股。3）看好我國(guó)產(chǎn)業(yè)園步入存量改革+創(chuàng)新發(fā)展期，逐步邁向?qū)I(yè)化運(yùn)營(yíng)發(fā)展，公募REITs利于產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)重估，建議關(guān)注上海臨港。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不佳風(fēng)險(xiǎn)等。