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事項(xiàng)：
　　1月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》。1月26日，金融監(jiān)管總局召開會(huì)議，部署推動(dòng)落實(shí)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制相關(guān)工作。同日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)。
　　評(píng)論：
　　建立地級(jí)及以上城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，滿足房企合理融資需求。1）住建部和金融監(jiān)管總局提出，指導(dǎo)各地級(jí)及以上城市建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，由政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)的負(fù)責(zé)同志擔(dān)任組長，屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融監(jiān)管總局派出機(jī)構(gòu)等為成員單位。2）協(xié)調(diào)機(jī)制需要推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)對(duì)接，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，向本地金融機(jī)構(gòu)推送。3）金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法制化的原則對(duì)部分符合要求的項(xiàng)目建立綠色通道，優(yōu)化審批流程或給予融資支持等。4）同時(shí)，加強(qiáng)貸款資金封閉管理，嚴(yán)防信貸資金被挪用于購地或其他投資。
　　給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目有一定篩選門檻，或至少要實(shí)現(xiàn)資金平衡。1）對(duì)正常開發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負(fù)債合理、還款來源有保障的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)建立授信綠色通道，優(yōu)化審批流程、縮短審批時(shí)限，積極滿足合理融資需求；對(duì)開發(fā)建設(shè)暫時(shí)遇到困難但資金基本能夠平衡的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式予以支持。2）機(jī)制對(duì)項(xiàng)目的篩選具有一定門檻，無論是正常開發(fā)建設(shè)或暫時(shí)遇到困難的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)產(chǎn)權(quán)清晰且能有一定的現(xiàn)金流回款仍是核心要求。
　　機(jī)制實(shí)行省級(jí)、國家級(jí)監(jiān)測(cè)，且需要保障金融機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益。1）省級(jí)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制需要加強(qiáng)督促指導(dǎo)，按季度上報(bào)實(shí)施情況；國家層面建立信息平臺(tái)，實(shí)行周調(diào)度、月通報(bào)。本月底前，第一批項(xiàng)目名單落地后即可爭取貸款。2）機(jī)制從篩選到放貸對(duì)金融機(jī)構(gòu)合法權(quán)益的保障有較高要求。房地產(chǎn)項(xiàng)目需經(jīng)由協(xié)調(diào)機(jī)制、金融機(jī)構(gòu)兩輪篩選，并且金融機(jī)構(gòu)需要遵循市場(chǎng)化、法制化原則審慎開展授信。住建部門等需要及時(shí)辦證、共享項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、預(yù)售資金監(jiān)管等信息。
　　預(yù)計(jì)融資端后續(xù)或仍有支持政策空間。房地產(chǎn)協(xié)調(diào)融資機(jī)制的建立對(duì)金融機(jī)構(gòu)放貸流程進(jìn)行簡化，并對(duì)面臨流動(dòng)性危機(jī)或已實(shí)質(zhì)違約的部分房企項(xiàng)目進(jìn)行融資支持。在保障金融機(jī)構(gòu)合法權(quán)益的要求下，預(yù)計(jì)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)偏好難以大幅降低，對(duì)抵押資產(chǎn)的要求仍然較高。部分房企由于超前拿地在三四線城市及核心城市郊區(qū)囤積比例不低的土儲(chǔ)，即使有資金支持，后續(xù)或面臨較難去化、資產(chǎn)折價(jià)的問題，這也是全行業(yè)的主要矛盾所在。但融資端政策力度逐步加大，預(yù)計(jì)后續(xù)或還有政策空間。
　　投資建議：建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制有助于滿足資金平衡項(xiàng)目的融資需求，但全行業(yè)主要矛盾仍在供需關(guān)系重大變化后，低效土儲(chǔ)的處置以及資產(chǎn)價(jià)格下跌的壓力，預(yù)計(jì)后續(xù)或仍有融資政策空間，建議可擇機(jī)參與地產(chǎn)股政策博弈行情。當(dāng)前政策對(duì)于全面逆轉(zhuǎn)行業(yè)下行趨勢(shì)則仍顯不足，但此輪政策釋放后，2024年核心城市核心區(qū)域可能仍將保持一定熱度，從而繼續(xù)給房企提供一定的置換土儲(chǔ)的空間。重點(diǎn)關(guān)注相對(duì)確定性機(jī)會(huì)：1）城中村改造；2）部分房企率先解決歷史土儲(chǔ)問題，估值中樞有望提升，關(guān)注綠城中國、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、濱江集團(tuán)、天地源、中新集團(tuán)、城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團(tuán)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表。