>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)周報：2024W9，本周新房成交同比-42.3%，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制持續(xù)推進-240303
| 上傳日期： |
2024/3/3 |
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pdf 共14頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶 |
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十日內(nèi)住建部兩度召開視頻調(diào)度會議，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制持續(xù)推進。充分體現(xiàn)中央對于目前房企項目融資問題的重視。全國31個省份276個城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機制，商業(yè)銀行審批通過貸款超2000億元。目前房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制持續(xù)推進。此外，第二次會議中給出具體時間表，將進一步推動機制在全國范圍的實施，改善地產(chǎn)項目融資環(huán)境。我們認為該政策更偏向于保項目，而非保主體。
提及盡職免責、“推送—反饋”工作閉環(huán)，有望保障機制高效運作、提升落地效果。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制此前未提及盡職免責，此次視頻調(diào)度會議首次提出“細化盡職免責規(guī)定”。未來如能建立切實可行的盡職免責制度，那么商業(yè)銀行在實操過程中的痛點將一定程度得到解決。此外，相較于2022年“金融16條”，本輪融資端政策從出臺、到細化完善、到落實都是比較迅速的。除新添“盡職免責”表述外，2月兩次視頻調(diào)度會議也新提出“推送—反饋”工作閉環(huán)，意即金融機構與城市融資協(xié)調(diào)機制之間是保持高效聯(lián)系的，即使推送白名單項目不符合要求，協(xié)調(diào)機制統(tǒng)籌解決、符合條件后，項目仍可再次推送，保證整個鏈條的高效運作，保障協(xié)調(diào)機制的落實。
本周萬科受負面輿情影響，境內(nèi)外債券價格出現(xiàn)波動，21萬科02跌至67.97元，周跌幅達9.4%；22萬科05跌至74.19元，周跌幅達9.2%。萬科作為老牌龍頭房企，體內(nèi)仍有許多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)、物業(yè)、物流等等。我們在年度策略報告中提到過，萬科是攔在國央企之前的重要防線，密切關注去年11月深圳國資對萬科表態(tài)中提到的支持的推進。
行情回顧：本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計變動幅度為-0.7%，落后滬深300指數(shù)2.09個百分點，在31個申萬一級行業(yè)排名第27名。
新房：本周30個城市新房成交面積為237.0萬平方米，環(huán)比提升74.4%，同比下降42.3%，其中樣本一線城市的新房成交面積為37.1萬方，環(huán)比98.0%，同比-48.7%；樣本二線城市為98.6萬方，環(huán)比77.3%，同比56.1%；樣本三線城市為101.3萬方，環(huán)比64.6%，同比-10.9%。
二手房：本周13個樣本城市二手房成交面積合計90.5萬方，環(huán)比增長23.3%，同比下降42.9%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為32.7萬方，環(huán)比46.7%；樣本二線城市為40.7萬方，環(huán)比18.7%；樣本三線城市為17.1萬方，環(huán)比1.6%。
信用債：本周（2.26-3.3）共發(fā)行房企信用債9只，環(huán)比增加3只；發(fā)行規(guī)模共計95.99億元，環(huán)比增加50.99億元，總償還量38.47億元，環(huán)比減少67.71億元，凈融資額為57.52億元，環(huán)比增加118.7億元。
投資建議：維持行業(yè)“增持”評級。我們認為配置房地產(chǎn)相關股票有以下理由：1、機構持倉占比較低。2、地產(chǎn)作為早周期指標，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當于配置經(jīng)濟風向標。3、行業(yè)競爭格局改善邏輯依舊適用，出險房企有增無減，拿地和銷售表現(xiàn)頭部的房企依然是這些。4、我們在上年提出的“只看好一線+2/3二線+極少量城市”依然奏效，這個城市組合反彈時表現(xiàn)更好也得到了印證。5、城中村改造的推進成為2024年主要看點，預計實際上整個城市更新維度都會有提速，同時政策性資金到位的體量是關鍵?；谝陨系呐渲眠壿?，在股票層面我們推薦幾個維度：1、若政策到位的相關基本面股票：1）開發(fā)：濱江集團、華發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)股份；H股的綠城中國、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團等；2）物業(yè)：A股關注招商積余。H股關注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、萬物云、綠城服務等。2、若政策和資金到位的城中村相關概念股：城建發(fā)展、天健集團、城投控股、中華企業(yè)、珠江股份等；3、若政策出臺一直不及預期，則建議關注“地產(chǎn)+”主題類公司。
風險提示：政策落地不及預期、需求復蘇不及預期、房企出險風險蔓延。
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