>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2024年政府工作報(bào)告點(diǎn)評(píng)：房貸成本有望進(jìn)一步下行；標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍是重點(diǎn)工作-240306
| 上傳日期： |
2024/3/6 |
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| 851KB |
| 格式： |
pdf 共4頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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5%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)設(shè)定基本符合市場(chǎng)預(yù)期，明確提出“穩(wěn)就業(yè)”預(yù)期。1）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期方面，2023年我國(guó)GDP同比增長(zhǎng)5.2%，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)回升向好。2024年的發(fā)展目標(biāo)為：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)5%左右，設(shè)定基本符合市場(chǎng)預(yù)期。2）就業(yè)方面，2023年城鎮(zhèn)新增就業(yè)1244萬(wàn)人，較2022年增加了38萬(wàn)人，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率從2022年年末的5.5%降至5.2%。2024年發(fā)展目標(biāo)為：城鎮(zhèn)新增就業(yè)1200萬(wàn)人以上，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%左右，與2023年設(shè)定的目標(biāo)基本一致。過(guò)去兩年多以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的根本原因之一在于居民對(duì)于就業(yè)和收入增長(zhǎng)缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的預(yù)期。此次政府工作報(bào)告明確提出“各地區(qū)各部門要多出有利于穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)的政策”、“多措并舉穩(wěn)就業(yè)促增收”。我們認(rèn)為，只有穩(wěn)住居民對(duì)于收入與就業(yè)的預(yù)期，才可能使得行業(yè)需求端的寬松政策顯效，起到樓市提振的作用。
需求端方面，與此前不同的是，政府工作報(bào)告特別提及“推動(dòng)降低房貸成本”，疊加“靈活適度、精準(zhǔn)有效”的貨幣政策，我們預(yù)期后續(xù)房貸利率及其他信貸政策都可能進(jìn)一步放松。2月5年期以上LPR降低25BP至3.95%，為2019年8月LPR形成機(jī)制改革以來(lái)最大單月降幅。受此影響，2月百城首、二套平均房貸利率分別為3.59%、4.16%，均較1月大幅下降25BP。后續(xù)居民住房信貸政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整的空間，以減少居民購(gòu)房支出，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)修復(fù)。
化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍然是2024年行業(yè)的重點(diǎn)工作，一視同仁支持不同所有制房企合理融資需求是重要抓手。政府工作報(bào)告著重提及了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解工作：“標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)”、“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對(duì)不同所有制房企合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。從政策落地情況來(lái)看，通過(guò)融資協(xié)調(diào)機(jī)制推送房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”是當(dāng)前支持房企融資的主要方式之一。根據(jù)住建部，截至2月28日，全國(guó)31個(gè)省份276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，共提出房地產(chǎn)項(xiàng)目約6000個(gè)，商業(yè)銀行審批通過(guò)貸款超2000億元。融資協(xié)調(diào)機(jī)制的加快建立，有利于推動(dòng)房企和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)對(duì)接融資需求，項(xiàng)目名單的設(shè)立或能幫助部分主體信用受到影響、但仍然具有一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的房企從項(xiàng)目層面獲得資金支持，保障項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與交付。但除了銀行貸款之外，債券融資方面也應(yīng)當(dāng)有更加實(shí)質(zhì)性的支持，一方面能夠維穩(wěn)市場(chǎng)信心，另一方面今年到期規(guī)模較大，能夠及時(shí)借新還舊也是防止大規(guī)模違約的方式之一。2023年房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)外債券發(fā)行規(guī)模為5170億元，同比下降17%，且發(fā)債主體以央國(guó)企為主（發(fā)行規(guī)模占比88%），民企與混合所有制房企獲得的債券融資規(guī)模較小。2024年行業(yè)國(guó)內(nèi)外債券到期規(guī)模5695億元，其中3、4、6月是債券到期小高峰，單月的到期規(guī)模均超過(guò)650億元，房企融資的緊迫性較強(qiáng)，部分資金有壓力的房企仍有違約的可能。因此，我們認(rèn)為債券融資方面亟需政策出臺(tái)。
加速推進(jìn)保障性住房、城中村改造等三大工程建設(shè)，構(gòu)建新發(fā)展模式。本次政府工作報(bào)告提及“適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。房地產(chǎn)發(fā)展新模式從2022年政府工作報(bào)告中的“探索”到如今的“加快構(gòu)建”，可見(jiàn)，當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)涵已經(jīng)逐漸清晰，完善住房保障體系、城中村改造等均是重要方向，預(yù)計(jì)相關(guān)規(guī)劃和配套政策的制定在2024年將進(jìn)一步加速落實(shí)。
完善“人地錢”掛鉤政策，優(yōu)勢(shì)地區(qū)資源集聚效應(yīng)有望進(jìn)一步增強(qiáng)。本次政府工作報(bào)告在“積極推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”章節(jié)中提及“完善‘人地錢’掛鉤政策”、“注重以城市群、都市圈為依托，促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展”。2月21日，住建部也發(fā)布了《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制工作的通知》，指出“住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃是建立‘人、房、地、錢’要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制的重要抓手”，要求各地做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃的編制實(shí)施工作，實(shí)現(xiàn)以人定房，以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，防止市場(chǎng)大起大落。我們認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化仍將支撐中長(zhǎng)期住房需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)份額將向核心城市群、都市圈集中，同時(shí)預(yù)計(jì)未來(lái)各地的落戶、人才政策或?qū)⑦M(jìn)一步發(fā)力，土地資源或向人口持續(xù)凈流入、人口基數(shù)大的優(yōu)勢(shì)地區(qū)傾斜，疊加資金的聚集，支撐這些地區(qū)中長(zhǎng)期的樓市發(fā)展。
投資建議
整體而言，我們認(rèn)為本次政府工作報(bào)告釋放了積極信號(hào)，宏觀與行業(yè)供需兩端政策也有望繼續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期和信心或有望逐步修復(fù)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系達(dá)到新的平衡點(diǎn)，進(jìn)而為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行提供支撐。今年核心主線仍然聚焦在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的緩釋上。在行業(yè)面臨較大資金缺口壓力之下，能夠安全度過(guò)瓶頸期、以及受益于政策支持而擺脫困境的房企成為今年重點(diǎn)關(guān)注標(biāo)的。從長(zhǎng)期主線來(lái)看，建議關(guān)注底部反轉(zhuǎn)的行情機(jī)會(huì)。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注四條主線：1）無(wú)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)且拿地銷售基本面較好的央國(guó)企：保利發(fā)展、招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、綠城中國(guó)。2）安全系數(shù)相對(duì)較高的民企：濱江集團(tuán)、美的置業(yè)。3）底部回升
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