>> 興業(yè)證券-建筑裝飾行業(yè)REITs跟蹤：生態(tài)改善，優(yōu)選高性價比-240312
| 上傳日期： |
2024/3/12 |
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| 10158KB |
| 格式： |
pdf 共55頁 |
來源： |
興業(yè)證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
孟杰,童彤,郁晾 |
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2023年公募REITs底層資產(chǎn)基本面整體修復(fù)，2021年發(fā)行個券業(yè)績同比顯著增長，2022年及之后發(fā)行個券業(yè)績目標完成比例整體有提升，但REITs二級市場表現(xiàn)整體弱于股債，市值規(guī)模有所收縮。
展望2024年，基本面層面預(yù)計能源/保租房/環(huán)保整體保持穩(wěn)健，產(chǎn)業(yè)園/倉儲部分區(qū)域去化壓力仍在，高速修復(fù)持續(xù)亦有分化。1）高速公路：交通量預(yù)計回歸平穩(wěn)增長，客運修復(fù)空間仍大，重點關(guān)注路網(wǎng)變化影響與具體客群需求修復(fù)。2）產(chǎn)業(yè)園：行業(yè)去化壓力猶在，區(qū)域供求及租約結(jié)構(gòu)托底整體風(fēng)險。3）倉儲物流：區(qū)域供需表現(xiàn)分化，關(guān)注優(yōu)質(zhì)區(qū)位資產(chǎn)。4）生態(tài)環(huán)保：量上穩(wěn)健運行有保障，價上后續(xù)調(diào)整有空間。5）能源：預(yù)計2024年電力消納仍有保障，支撐業(yè)績穩(wěn)健運行，但短期供給寬松下部分區(qū)域電價或?qū)⒊袎骸?）保租房：供不應(yīng)求格局整體不變，關(guān)注租金折扣相對較小的資產(chǎn)價格變動及潛在競爭。7）2024年解禁規(guī)模較2023年有所縮減，且以原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方解禁為主，對應(yīng)拋壓有望得到減輕。
估值層面，政策持續(xù)發(fā)力緩解流動性痛點，行業(yè)生態(tài)預(yù)計持續(xù)改善，估值中樞有望上行。目前REITs市場流動性仍為較大痛點，政策持續(xù)發(fā)力為公募REITs引入資金來源，在會計新規(guī)利好落地情況下，2024年多元增量資金實質(zhì)入市值得期待，流動性問題有望得到一定改善，有助于提高市場穩(wěn)定性和對配置型資金的吸引力。
自2月9日以來，受益會計新規(guī)利好落地的市場情緒上揚，疊加無風(fēng)險利率走低等因素，REITs市場迎來大幅上漲行情，且交易顯著放量。當前點位性價比或已至合理區(qū)間，一季度或上半年業(yè)績增量信息可能對REITs市場走勢產(chǎn)生明顯影響，部分個券市值較募集規(guī)模溢價明顯，但在未來高息資產(chǎn)相對稀缺環(huán)境下，REITs股息率仍具比較優(yōu)勢，部分板塊仍存高性價比個券。
建議優(yōu)選經(jīng)營具備一定韌性、超預(yù)期負面信息風(fēng)險較低、原始權(quán)益人主動管理能力較強的個券，并結(jié)合保守場景下測算的時點絕對估值或收益率水平進行擇券。當前以產(chǎn)業(yè)園、倉儲為代表的部分行業(yè)結(jié)構(gòu)性供需失衡壓力仍在，REITs短期負面業(yè)績指標對市場長期信心擾動仍然顯著，但另一方面，原始權(quán)益人及運管機構(gòu)對資產(chǎn)的主動運管能力、資源傾斜力度，及維護二級市場價格穩(wěn)定的行為亦使部分個券的經(jīng)營業(yè)績及二級市場表現(xiàn)產(chǎn)生分化。特許經(jīng)營權(quán)REITs分紅中隱含部分還本資金，收益水平可參考IRR指標。產(chǎn)權(quán)REITs中部分板塊面臨經(jīng)營波動壓力，我們認為可以在關(guān)注年化派息率、P/NAV等估值指標的同時通過估算短期和長期可供分配金額增長率下限對應(yīng)的絕對估值，評估REITs市值安全下限。
風(fēng)險提示：數(shù)據(jù)計算及統(tǒng)計偏差風(fēng)險；行業(yè)流動性風(fēng)險；行業(yè)政策風(fēng)險；基礎(chǔ)設(shè)施基本面改善不及預(yù)期風(fēng)險；資產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險。
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