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權(quán)益提升推動(dòng)業(yè)績(jī)，分紅彰顯誠(chéng)意
　　招商蛇口發(fā)布年報(bào)，2023年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1750億元（yoy-4.4%），歸母凈利63.2億元（yoy+48.2%）。擬每10股派息3.2元。我們預(yù)計(jì)公司2024-2026年歸母凈利分別為76.4/86.0/95.4元（2024/2025年前值分別為100.0/110.9億元）?？杀裙?024年Wind一致預(yù)期PE均值為12倍，考慮公司融資優(yōu)勢(shì)顯著，儲(chǔ)備兼具質(zhì)與量，未來(lái)可期，給予公司2024年16.8倍PE，目標(biāo)價(jià)14.11元，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　減值影響減弱以及權(quán)益比例提升，歸母凈利同比大幅提升
　　報(bào)告期公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入下滑7%，導(dǎo)致公司營(yíng)收同比小幅下降，結(jié)算毛利率也隨行業(yè)中樞下行4pct至17.1%。但公司歸母凈利顯著增長(zhǎng)，原因在于1）資產(chǎn)以及信用減值損失同比下降40.4億至24.2億；2）權(quán)益比例顯著提升，少數(shù)股東損益占凈利潤(rùn)比例同比-22.5pct至30.6%。此外，公司資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以及城市服務(wù)板塊持續(xù)增長(zhǎng)，營(yíng)收同比分別+40.6%/+14.4%至59.3/151.2億元。公司資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，集中商業(yè)/長(zhǎng)租公寓的在建項(xiàng)目對(duì)應(yīng)建面仍有翻倍空間，期內(nèi)公司順利完成REITs擴(kuò)募打通融投管退通道，旗下物管平臺(tái)招商積余穩(wěn)步成長(zhǎng)，這些將為公司未來(lái)利潤(rùn)提供增長(zhǎng)點(diǎn)。
　　銷(xiāo)售、拿地逆勢(shì)保持穩(wěn)健，權(quán)益拿地額同比提升
　　盡管2023年行業(yè)仍在尋底階段，但公司銷(xiāo)售依然實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。全年銷(xiāo)售面積1223萬(wàn)方，同比+2.5%，銷(xiāo)售額達(dá)歷史新高2936億，同比+0.4%，銷(xiāo)售規(guī)模進(jìn)入全國(guó)前五，較TOP10和TOP100房企平均同比增速分別高出12.2和18.2pct。拿地方面，公司保持力度，拿地強(qiáng)度為39%。全年拿地額1134億，同比-11%，但權(quán)益拿地額同比+13%至867億元，權(quán)益比例同比+16pct至76%，預(yù)計(jì)可加大優(yōu)質(zhì)資源對(duì)未來(lái)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)。區(qū)位上堅(jiān)持戰(zhàn)略聚焦，“強(qiáng)心30城”/“深耕6+10城”的投資額占比分別達(dá)99%/88%，一線(xiàn)城市拿地額占比51%。
　　融資優(yōu)勢(shì)顯著，股東回報(bào)彰顯誠(chéng)意，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)
　　截至期末公司維持“綠檔”。全年新增公開(kāi)市場(chǎng)融資324.3億，綜合資金成本3.47%，較年初降低42BP。同時(shí)2023年9月20日，公司以11.81元/股的發(fā)行價(jià)格定增7.2億股，成功募資85億元，體現(xiàn)投資者的認(rèn)可及監(jiān)管部門(mén)的支持。此外，公司于去年12月公布2023-2025年回報(bào)計(jì)劃，承諾分紅率不低于40%。2023年踐行承諾，計(jì)劃分紅率達(dá)45.9%，彰顯公司誠(chéng)意。我們持續(xù)看好公司在行業(yè)變局中抓住規(guī)模擴(kuò)張和資源整合機(jī)遇的能力，維持“買(mǎi)入”。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷(xiāo)售下行風(fēng)險(xiǎn)，房企信用風(fēng)險(xiǎn)。