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核心觀點(diǎn)：
　　銷(xiāo)售進(jìn)入行業(yè)前五，連續(xù)四年排名上升。根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)公告，招商蛇口23年全年銷(xiāo)售金額2936.35億元，同比+0.35%，根據(jù)克而瑞排行榜，招商蛇口全口徑銷(xiāo)售金額排名上升至行業(yè)第五，連續(xù)4年排名上升。23年上半年公司抓住行業(yè)窗口積極推貨，下半年的銷(xiāo)售策略更為從容，上下半年銷(xiāo)售貢獻(xiàn)接近6:4，23年全年銷(xiāo)售均價(jià)穩(wěn)定在2.4萬(wàn)元/平。
　　加大權(quán)益投資。根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)公告，招商蛇口23年獲取55宗地塊，總地價(jià)1134億元，全口徑拿地金額排名第五，權(quán)益拿地金額840億元，同比+10%，權(quán)益比例從22年的60%上升至74%。權(quán)益補(bǔ)貨力度（權(quán)益拿地貨值/權(quán)益銷(xiāo)售金額）21-23年分別為119%、82%、83%，21-23年三年平均為95%，在14家房企中排名第二。
　　聚焦“強(qiáng)心30城”。23年公司在重投6城、重投10城、擇機(jī)14城拿地金額占比分別為62%、27%、9%，強(qiáng)心30城以外僅在中國(guó)香港獲取土地，全年拿地城市數(shù)量19個(gè)，進(jìn)一步聚焦。其中，重投6城為23年銷(xiāo)售金額貢獻(xiàn)50%（上海貢獻(xiàn)25%），23年公司重投6城權(quán)益拿地占比66%，權(quán)益拿地金額555億元，同比上升13%，持續(xù)的深耕、聚焦，將為公司帶來(lái)更為穩(wěn)定的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。公司22-23年在強(qiáng)心30城獲取項(xiàng)目高于城市均價(jià)的37%，區(qū)位上更優(yōu)優(yōu)勢(shì)。
　　盈利預(yù)測(cè)與投資建議。業(yè)績(jī)層面，考慮到23年下半年行業(yè)壓力，我們調(diào)整公司23-25年盈利表現(xiàn)，預(yù)計(jì)23-25年公司歸母凈利潤(rùn)60億元、85億元、119億元，同比分別+40%、+42%、+40%，公司NAV約為歸母凈資產(chǎn)（23Q3，964億元）的1.5x，按照1.3xPB進(jìn)行估值，對(duì)應(yīng)公司合理價(jià)值13.82元/股，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。行業(yè)景氣度存在不確定性，影響銷(xiāo)售、結(jié)算進(jìn)度；未來(lái)利潤(rùn)率的波動(dòng)；前海、太子灣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)算進(jìn)度不確定。