>> 光大證券-《見微知著》系列第十四篇：保障房化解地產(chǎn)庫存，進度幾何？-240319
| 上傳日期： |
2024/3/20 |
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| 816KB |
| 格式： |
pdf 共10頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
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作者： |
高瑞東,趙格格,劉星辰 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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核心觀點：
2024年“三大工程”進入實質(zhì)性落地期。項目方面，今年各省份推進籌集建設(shè)配售型和配租型保障性住房，推動城中村改造；資金方面，目前主要以央行通過PSL等方式向政策性開發(fā)性銀行提供低成本資金支持，政策性開發(fā)性銀行再以專項借款、配套貸款等方式向“三大工程”領(lǐng)域投放資金；此外，開發(fā)主體還可以籌措企業(yè)債、ABS等市場化資金進行補充支持。
?。ㄒ唬㏄SL：2023年12月至2024年1月，凈投放5000億元；
?。ǘ┏侵写甯脑欤耗壳百Y金落地速度最快，作為主導(dǎo)的“城中村改造專項借款”已實際發(fā)放超過一千億元；
?。ㄈ┍Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)項目：資金有所進展，央行啟動1000億元租賃住房貸款支持計劃，國常會要求試點利用住房公積金發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款；
?。ㄋ模捌郊眱捎谩痹O(shè)施建設(shè)：多數(shù)仍處于準(zhǔn)備規(guī)劃階段。
央行劃撥1000億元，試點收購存量房用作保租房，目前已落地70億元。
在2022年，河北、貴州、甘肅、吉林等省份均曾計劃回購存量商品房用于籌集安置房源，包括保租房。2023年7月，人民銀行啟動1000億元租賃住房貸款支持計劃，投向重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津八個試點城市，收購存量商品房用作保租房。2023年下半年至2024年2月，已經(jīng)有五個城市已正式推動項目落地，估算已落地貸款額度約70億元，涉及房屋套數(shù)平均占當(dāng)年度籌集建設(shè)保障性租賃住房計劃的6%左右。
收購存量房用作保租房，有助于降低庫存、穩(wěn)定房價、激活內(nèi)循環(huán)。
各地政府盤活閑置存量房產(chǎn)，不僅有助于減輕當(dāng)?shù)鼗I集建設(shè)保障房房源的壓力，降低城市居民的住房成本，同時也有助于加快房地產(chǎn)市場去庫，穩(wěn)定市場信心。一是，截至2023年12月，全國廣義商品住宅的庫銷比降至13.9個月，但現(xiàn)房（已竣工）住宅的庫銷比已攀升至22.4個月，處在2012年以來95%的歷史分位數(shù)水平，地產(chǎn)去庫壓力仍然較大；二是，2023年城鎮(zhèn)居民收入來源中財產(chǎn)性凈收入增速大幅下降，政府收購存量房產(chǎn)有助于穩(wěn)定各方預(yù)期，進一步避免因財富效應(yīng)下降帶來的居民收入和消費預(yù)期走弱；三是，本輪保租房建設(shè)重點面向城市“夾心層”群體，有助于降低住房成本，提高居民消費傾向。
次貸危機中，美國通過政府直接干預(yù)，較早擺脫房地產(chǎn)危機。
次貸危機期間，美國政府選擇直接下場購買資產(chǎn)，為貝爾斯登、房地美、房利美等重要金融機構(gòu)及時提供流動性支持，避免系統(tǒng)性風(fēng)險蔓延，救市經(jīng)驗值得借鑒。從實際效果來看，美國房價自2007年初快速下跌，至2009年下半年起房價跌幅放緩，但直至2012年初才逐步回升。而且美國政府的救市政策，還為財政部帶來了一定回報。2011年3月，美國財政部宣布，美國政府向銀行提供的2450億美元的救助資金已經(jīng)收回99%，累計給政府產(chǎn)生了200億美元的收入。
風(fēng)險提示：海外經(jīng)濟出現(xiàn)較大衰退風(fēng)險，國內(nèi)政策節(jié)奏不及預(yù)期
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