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核心觀點(diǎn)
　　2023年公司經(jīng)營(yíng)情況顯著改善：2023全年，公司實(shí)現(xiàn)GTV交易總額3.1萬(wàn)億元，同比+20%；營(yíng)業(yè)收入778億元，同比+28%。雖然從季度表現(xiàn)看，GTV呈前高后低，但營(yíng)收持穩(wěn)，且同比表現(xiàn)明顯好于GTV，主要受益于積極拓展的“兩翼”業(yè)務(wù)，高貨幣化率的家裝家居和新興業(yè)務(wù)收入占比明顯提升。
　　利潤(rùn)指標(biāo)創(chuàng)新高，成本管控卓有成效：2023全年，公司實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)59億元，扭虧為盈；經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)98億元，同比+245%；經(jīng)調(diào)整凈利率12.6%，同比提升8pct。雖交易總額和營(yíng)收尚未回到前期高點(diǎn)，但利潤(rùn)均創(chuàng)歷史新高。2023全年，公司貢獻(xiàn)利潤(rùn)率為34.0%，同比提升3pct；毛利率27.9%，同比提升5pct；均連續(xù)兩年提升。除銷售費(fèi)率受家裝家居業(yè)務(wù)拓展影響略有提升外，門(mén)店經(jīng)營(yíng)及其他營(yíng)業(yè)成本費(fèi)率、管理費(fèi)率、研發(fā)費(fèi)率均明顯降低。
　　存量房業(yè)務(wù)收復(fù)失地：2023全年，公司存量房業(yè)務(wù)GTV為2.0萬(wàn)億元，同比+29%；存量房業(yè)務(wù)收入280億元，同比+16%；隨著公司積極拓店，鏈家系交易額的占比走低5pct至42%，而平臺(tái)費(fèi)、加盟費(fèi)等增值收入占比提升3pct至18%。在成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)的影響下，2023全年，存量房業(yè)務(wù)貨幣化率降至1.38%，貢獻(xiàn)利潤(rùn)率升至47%。9月起鏈家在北京降低傭金費(fèi)率，從Q4各項(xiàng)指標(biāo)看，對(duì)收入和利潤(rùn)的影響可控。
　　新房業(yè)務(wù)表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)：2023全年，新房業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)GTV交易總額1.0萬(wàn)億元，同比+7%，跑贏全國(guó)商品住宅銷售額同比-6%，市占率提升至9.7%；新房業(yè)務(wù)收入306億元，同比+7%與GTV一致。2023全年，貨幣化率3.05%同比持平，Q4創(chuàng)歷史新高3.18%；貢獻(xiàn)利潤(rùn)率26.6%，同比提升。
　　“兩翼”業(yè)務(wù)茁壯成長(zhǎng)：2023全年，家裝家居業(yè)務(wù)收入109億元，同比+115%，貨幣化率82%，貢獻(xiàn)利潤(rùn)率29%。以租房業(yè)務(wù)為核心的新興業(yè)務(wù)收入為84億元，同比+195%，貨幣化率8.5%，貢獻(xiàn)利潤(rùn)率24%。
　　公司門(mén)店經(jīng)紀(jì)人數(shù)量回升：截至2023年末，公司門(mén)店數(shù)量4.4萬(wàn)家，同比+8%；經(jīng)紀(jì)人42.8萬(wàn)人，同比+9%；活躍門(mén)店和活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量占比分別為96%和93%。Q4公司APP移動(dòng)月活用戶4320萬(wàn)人，同比+18%但環(huán)比略有回落。
　　投資建議：我們調(diào)高此前的盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)公司2024-2025年經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)分別為98/99億元（原值為82/83億元），每股收益分別為2.63/2.65元，對(duì)應(yīng)當(dāng)前股價(jià)PE分別為12.2/12.1倍，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：若經(jīng)濟(jì)增速放緩、居民收入預(yù)期下降、政策放松不及預(yù)期、房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件沖擊等因素導(dǎo)致居住行業(yè)波動(dòng)，公司經(jīng)營(yíng)會(huì)受到不利影響。