>> 光大證券-保利物業(yè)(6049.HK)2023年度業(yè)績點評：非住宅業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，物業(yè)費(fèi)單價穩(wěn)步提升-240330
| 上傳日期： |
2024/3/31 |
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| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
何緬南 |
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事件：保利物業(yè)2023年營收同比+10%，歸母凈利潤同比+24%，派息率40%。
保利物業(yè)發(fā)布2023年度業(yè)績公告，實現(xiàn)收入150.6億元，同比增長10.0%；毛利29.5億元，同比增長14.7%；毛利率19.6%（上年同期18.8%）；歸母凈利潤13.8億元，同比增長24.0%；期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約110億元，同比增加22.9%。2023年宣派股息每股0.998元人民幣，派息率40%，同比提升15pct。
點評：業(yè)績符合預(yù)期，堅定深耕非住宅業(yè)態(tài)，平均物業(yè)費(fèi)單價穩(wěn)步提升。
1)業(yè)績符合預(yù)期，非住宅業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，物管收入持續(xù)高增。公司2023年業(yè)績基本符合我們預(yù)期（我們預(yù)測收入和歸母凈利潤分別為154億元/13.5億元）。2023年，公司基礎(chǔ)物管/社區(qū)增值/非業(yè)主增值業(yè)務(wù)收入101.5億/28.2億/20.9億元，同比+20.5%/-8.1%/-4.6%；基礎(chǔ)物管收入占比67.4%，同比提升5.8pct；從基礎(chǔ)物管結(jié)構(gòu)上看，住宅/商寫/公服收入占比分別為58.3%/15.9%/25.8%，同比增速為16.5%/25.8%/27.0%，公司戰(zhàn)略深耕非住宅業(yè)態(tài)，打造了“星云企服”、“保利公共服務(wù)”兩大品牌，分別針對商寫和公共服務(wù)業(yè)態(tài)，提供全方位的綜合管理服務(wù)，非住業(yè)態(tài)快速發(fā)展。
2)外拓兼顧規(guī)模和質(zhì)量，平均物業(yè)費(fèi)單價穩(wěn)步提升。截至2023年末，公司在管面積7.2億平，第三方占比64.7%；合約面積9.2億平，年內(nèi)新簽約第三方項目單年合同金額27.7億元，其中公共及其他業(yè)態(tài)實現(xiàn)金額15.1億元，同比增長36.7%，占比54.3%，發(fā)力明顯。從價格上看，2023年公司住宅物業(yè)費(fèi)平均單價為2.31元/月/平（其中關(guān)聯(lián)方項目2.41元/月/平，第三方項目1.82元/月/平），非住宅業(yè)態(tài)方面，商寫在管項目353個，平均項目單價456萬元/年，公服在管項目665個，平均項目單價394萬元/年，公司2023年各業(yè)態(tài)物業(yè)費(fèi)平均單價均較2022年有所提升，體現(xiàn)公司對外拓項目質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)有嚴(yán)格把控。
3)盈利能力與經(jīng)營效率提升。2023年，公司基礎(chǔ)物管/社區(qū)增值/非業(yè)主增值毛利率分別為14.6%/38.4%/18.7%，同比提升0.4pct/6.4pct/0.4pct，同時管理費(fèi)用率降低0.7pct至8.1%，年末公司貿(mào)易應(yīng)收款和應(yīng)收票據(jù)凈值23.4億元，同比增加3.4%，小于當(dāng)期營收增速，公司盈利能力和經(jīng)營效率進(jìn)一步提升。
盈利預(yù)測、估值與評級：公司經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健，非住宅業(yè)務(wù)發(fā)展速度較快；五位一體精細(xì)化運(yùn)營，提高效率，激發(fā)員工積極性，中長期企業(yè)發(fā)展活力、質(zhì)量有望進(jìn)一步提升；考慮公司增值服務(wù)收入增長放緩，更加聚焦核心業(yè)務(wù)，盈利能力和經(jīng)營效率有明顯提升，我們調(diào)整公司2024-2025年歸母凈利潤預(yù)測至16.0/17.9億元，新增2026年預(yù)測為19.6億元，對應(yīng)2024-2026年EPS為2.88（上調(diào)4.5%）/3.24（上調(diào)3.7%）/3.54元，PE為8.4/7.5/6.8倍，維持“買入”評級。
風(fēng)險提示：行業(yè)競爭加劇導(dǎo)致毛利率下滑，外拓和增值服務(wù)開展不及預(yù)期。
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