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事件：公司發(fā)布2023年中報(bào)，2023H1實(shí)現(xiàn)收入71.4億元，同比增長10.7%；歸母凈利潤7.6億元，同比增長21.5%。毛利率約21.2%，同比增加0.9pp，凈利率約10.9%，同比增加1.0pp。
　　內(nèi)生外拓雙輪驅(qū)動(dòng)，物管規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。2023H1公司物業(yè)管理服務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)收入48.2億元，同比增長21.8%；其中來自第三方收入約19.7億元，同比大幅增長32.4%。期末公司合同管理面積與在管面積分別為8.4億平與6.5億平，遍布全國28個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的209個(gè)城市。來自第三方項(xiàng)目的合同管理面積和在管面積分別為5.2億平與4.1億平，均較去年底增長0.6億平，目前占總合同管理面積與總在管面積的61.7%和63.3%。報(bào)告期內(nèi)股東保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額2.4千億元，排名行業(yè)第一，目前來自保利發(fā)展合同管理面積約3.2億平。期內(nèi)新拓展第三方項(xiàng)目的單年合同金額13.9億元，新簽約第三方項(xiàng)目的單年合同金額12.9億元。聚焦重點(diǎn)48城，期內(nèi)新簽約單年合同金額占比80.8%，核心區(qū)域項(xiàng)目密度進(jìn)一步提升。
　　布局大物業(yè)體系，非居業(yè)態(tài)加速拓展。同時(shí)在大物業(yè)戰(zhàn)略引領(lǐng)下，公司大力發(fā)力非居業(yè)態(tài)，在商寫、公共及其他非居物業(yè)領(lǐng)域加速市場開拓，期內(nèi)新簽約第三方非居業(yè)態(tài)項(xiàng)目的單年合同金額占比83.8%。期末住宅在管面積2.7億平，商業(yè)及寫字樓0.2億平，公共及其他物業(yè)3.6億平，非居業(yè)態(tài)占比58.5%，收入分別增長17.4%、25.4%、30.9%。
　　增值服務(wù)業(yè)績小幅下降，整體運(yùn)營情況穩(wěn)定。2023H1公司非業(yè)主增值服務(wù)板塊收入10.5億元，同比降低3.8%，占總收入14.7%，主要由于案場協(xié)銷項(xiàng)目數(shù)量下降，而寫字樓租賃收入及其他收入相對平穩(wěn)，三者分別占比55.1%、18.9%與26.0%。社區(qū)增值服務(wù)板塊收入12.7億元，同比減少9.3%；其中社區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)收入4.0億元，同比增長4.5%，主要由于集團(tuán)服務(wù)資產(chǎn)規(guī)模增長及房屋租售經(jīng)紀(jì)服務(wù)等業(yè)務(wù)內(nèi)容拓寬；社區(qū)生活服務(wù)收入8.8億元，同比下降14.4%，主要由于社區(qū)零售、家政服務(wù)等到家業(yè)務(wù)的部分消費(fèi)需求及產(chǎn)品服務(wù)變化。
　　盈利預(yù)測與評級：預(yù)計(jì)公司2023-2025年歸母凈利潤復(fù)合增速為23%，考慮到公司大物業(yè)體系推動(dòng)公司管理規(guī)模持續(xù)增長，背靠央企優(yōu)勢突出，給予公司2023年18倍PE，對應(yīng)目標(biāo)價(jià)48.60港元，首次覆蓋給予“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：增值服務(wù)不及預(yù)期、管理規(guī)模拓展不及預(yù)期等風(fēng)險(xiǎn)。