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投資要點(diǎn)
　　維持“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)56.00港元：我們認(rèn)為公司降本增效成效顯著，隨著公司在核心城市密度提升，經(jīng)營(yíng)效率持續(xù)提升，有望保持高質(zhì)量穩(wěn)健發(fā)展的節(jié)奏，預(yù)計(jì)公司的2023/2024/2025年的營(yíng)收分別為152/179/207億元，分別同比增長(zhǎng)11.0%/17.7%/15.8%，歸母凈利潤(rùn)分別為14/17/20億元，分別同比增長(zhǎng)22.0%/24.0%/20.3%。維持“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)56.00港元，對(duì)應(yīng)2023/2024/2025年P(guān)E分別為21/17/14倍。
　　降本提效，整體盈利能力提高：2023H1，公司營(yíng)收71.4億元，同比增長(zhǎng)10.7%；毛利15.1億元，同比增長(zhǎng)15.8%；歸母凈利潤(rùn)7.6億元，同比增長(zhǎng)21.5%。得益于公司聚焦增值業(yè)務(wù)產(chǎn)品盈利能力且采取多維度降本增效措施，公司綜合毛利率同比增加0.94個(gè)百分點(diǎn)至21.17%，各業(yè)務(wù)板塊毛利率均實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)；管理費(fèi)用率同比下降0.76個(gè)百分點(diǎn)至7.23%；歸母凈利率同比提升1.0個(gè)百分點(diǎn)至10.7%，整體盈利能力提高。
　　保持高質(zhì)量拓展，深耕重點(diǎn)城市：截至2023H1，公司在管面積和合約面積分別為6.5億平米和8.4億平米，分別同比增長(zhǎng)24.3%和15.2%，規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張。公司市場(chǎng)拓展深耕核心城市和具有顯著優(yōu)勢(shì)的非居業(yè)態(tài)，2023H1實(shí)現(xiàn)第三方新中標(biāo)項(xiàng)目單年合同金額13.9億元，同比增長(zhǎng)12.4%；第三方新簽約單年合同金額12.9億元，同比增長(zhǎng)111.2%，其中重點(diǎn)48城占比80.8%，非居業(yè)態(tài)占比83.8%，千萬(wàn)級(jí)別以上項(xiàng)目占比47.3%。
　　社區(qū)增值服務(wù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化，盈利能力提高：2023H1，公司實(shí)現(xiàn)社區(qū)增值服務(wù)收入12.7億元，同比下降9.3%，但毛利率同比增加6.2個(gè)百分點(diǎn)至38.1%，得益于公司主動(dòng)退出毛利率較低物資保供業(yè)務(wù)，同時(shí)毛利率較高的房屋租售業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)。公司將圍繞“資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)+社區(qū)生活服務(wù)”兩大板塊重塑產(chǎn)品和服務(wù)設(shè)計(jì)，社區(qū)增值服務(wù)收入未來(lái)有望恢復(fù)增長(zhǎng)。
　　在手現(xiàn)金依然充裕，應(yīng)收賬款結(jié)構(gòu)健康：截至2023H1，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為69.0億元，較2022年末下降23.0%，主要由于年初向保利發(fā)展支付了車位代理銷售業(yè)務(wù)保證金30億元，目前公司在手現(xiàn)金仍屬于行業(yè)高位水平。此外，公司保持健康的貿(mào)易應(yīng)收款結(jié)構(gòu)，雖然因公共服務(wù)項(xiàng)目收入占比提高，貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)較2022年末增長(zhǎng)30.9%至29.6億元，但一年期貿(mào)易應(yīng)收款占比95%，回款確定性高。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：業(yè)務(wù)擴(kuò)張不及預(yù)期，收繳率不及預(yù)期，增值業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期。